3279アクティビア・プロパティーズ投資法人は高配当株投資としてオススメか調べる

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3279のアクティビア・プロパティーズ投資法人
REIT、不動産投信の一つです。

「高配当株投資」と若干ことなるかもしれませんけれど。
私はREITへの投資はアリ！だと思っています。

「REIT買うなら不動産投資の方がよくない？」という方もおられるかもしれませんが・・

分散しやすい
小額からでもいける
物件管理の知識や実働が不要

という点から私はREIT推奨派です。
ヤケドしにくいんですね。

REITがどんなものかはわかってるよ、という方は銘柄情報まで飛ばしてください。

この銘柄アリだな！と思われたら、本投稿の下段にあるいいねボタンを押して頂きたいです。

ランキングに反映されます。

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ざっくりとREITって何？

REITはReal Estate Investment Trustの略で「不動産投資信託」です。

出資者からお金を集めて
不動産を買って運用して
得られた利益を分配する

という仕組みです。

そして

収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからない

という特徴があるので、高配当になっているものが多いです。

株式投資と少し異なるのは「減価償却ありき」という点で、キャッシュの捉え方が少し独特です。
マンションを買ったりする部分が大きいためです。

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初めての方のためのREITでおさえるポイント

個人的に一般的な財務諸表はベースに

次のあたりをおさえておけば、だいじょうぶかなぁと思います。

高配当株とおなじで「安定して稼ぎ続けてくれる？」かを考えましょう

どの地域でどのセクターに投資するの？

投資信託やETFでも「こんな投資をするよ」と目論見がありますよね

おなじくREITにも「お金はこう使うよ」と指針があります。
それが大体こんな感じ

総合型
オフィス
住居
商業施設
ホテル
物流施設

例えばCOVID19で「ホテルやオフィスは沈みがちだけど住居や物流施設はカタイ」という感じですね。

NAV倍率はどれくらい？

株価でいうPBRに近いイメージ。

一口当たりの価格　÷　一口当たりの純資産額
です。

資産計上のやり方で数字が変わるので、盲目的にみるのはダメですけど。
1以下なら割安と考えられています。

ＦＦＯ倍率はどれくらい？

株価でいうPERに近いイメージ。
不動産投資は減価償却ありきなので、キャッシュフローベースの数字です。

1口当たりのFFO　＝　FFO÷発行口数

FFO　=　当期純利益 ＋ 減価償却費 ＋ （不動産売却損 – 不動産売却益）

NOI利回りはどれくらい？

営業利益率に近いイメージです。
不動産なので、業績に影響するのは次の3点が大きいです。

・いくらで買ったの
・維持費どの程度なの？
・空室率はどの程度なの？（ちゃんと稼働してるの？）

このあたりをざっくりと表してくれるのがNOI利回り
計算式を書いておくと

NOI利回り＝
[1年間の満室家賃収入 × (1-空室率) -1年間の維持管理経費)]
÷
(不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費)×100

スポンサーはしっかりしてる？

お金をまわしてなんぼの業界です。

不動産でのキャッシュショートはなかなかキツイ。
どの程度の資産規模で回しているのか
スポンサーはどこか

は確認しておきましょう。

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アクティビア・プロパティーズ投資法人はどんな銘柄？

では3279のアクティビア・プロパティーズ投資法人がどんな銘柄なのかサラッと確認します

アクティビア・プロパティーズ投資法人の株主は東急不動産株式会社 (100%)です。

物件取得額は5,480‰­‰~

物件数は47棟です。

目標ポートフォリオは
■投資対象用途：複合型（都市型商業施設+オフィスビル）
■目標用途比率：
▼都市型商業施設+東京オフィス
70%以上
▼その他資産
30%以下

■投資対象地域：
▼都市型商業施設：東京都・三大都市圏の政令指定都市、国内主要都市
▼オフィスビル：東京23区
だそうです。

特色を引用しますと、こんなかんじ。

東急不動産をスポンサーとする複合型J-REIT。都市型商業施設（東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内の主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性を有する商業施設）及び東京オフィス(東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置するオフィスビル)を重点的な投資対象としており、70%以上の投資比率とすることを基本方針とする。2020年11月末時点の資産規模は5,091億円。JCRから「AA」格付を取得。（2021年1月31日時点）

不動産投信情報ポータル

東急不動産をスポンサーとする総合型J-REIT。都市型商業施設や東京オフィスを投資対象とする。またJCRから「AA」という高格付を取得しており、日本銀行が投資口5％以上を保有している銘柄の一つ。

Yahooファイナンス

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営業収益の推移

本業がしっかりうまくいっているかの確認です。

日付 営業収益
2012/11 5194610000
2013/05 5803500000
2013/11 6124900000
2014/05 7778740000
2014/11 8174950000
2015/05 9120630000
2015/11 9701220000
2016/05 10175860000
2016/11 10917070000
2017/05 12107350000
2017/11 12720580000
2018/05 13327010000
2018/11 13815400000
2019/05 14843490000
2019/11 15542850000
2020/05 14984380000
2020/11 15073510000
2021/05 14715670000
2021/11 15646330000
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当期純利益の推移

建物の減価償却の踏まえて利益が出ているのか確認します。

日付 当期純利益
2012/05 -61010000
2012/11 2922040000
2013/05 3478370000
2013/11 3186270000
2014/05 3997460000
2014/11 4031160000
2015/05 4582500000
2015/11 4789960000
2016/05 5196700000
2016/11 5409620000
2017/05 6151750000
2017/11 6217280000
2018/05 6610810000
2018/11 6696570000
2019/05 7725830000
2019/11 7817670000
2020/05 7332670000
2020/11 7363010000
2021/05 7249800000
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資産の推移

REITは建物等の原資が商売のタネです。

日付 純資産
2012/05 138980000
2012/11 94234850000
2013/05 94852290000
2013/11 94560200000
2014/05 130052470000
2014/11 130086220000
2015/05 155353110000
2015/11 155560700000
2016/05 176729660000
2016/11 177018370000
2017/05 208451270000
2017/11 208523090000
2018/05 223777670000
2018/11 223842450000
2019/05 256085510000
2019/11 256198270000
2020/05 255700640000
2020/11 255705720000
2021/05 255581590000
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フリーキャッシュフローの推移

施設購入等、大きなお金が動くことの多い業界なので判断が難しいですが
やはりちゃんと現金黒字になっていてもらえる方が安心です。

フリーキャッシュフロー ＝ 営業キャッシュフロー － 投資キャッシュフロー　です。

日付 フリーキャッシュ・フロー
2012/05 -72800000
2012/11 -161115280000
2013/05 -5854450000
2013/11 881440000
2014/05 -40952920000
2014/11 -4976110000
2015/05 -34111880000
2015/11 -4398560000
2016/05 -27368000000
2016/11 -23990960000
2017/05 -40193680000
2017/11 8376960000
2018/05 -16817190000
2018/11 7237710000
2019/05 -59406210000
2019/11 11364150000
2020/05 -1503520000
2020/11 8161420000
2021/05 8178340000
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配当総額の推移

REITは税制面から剰余金をほとんど配当に回すことが多いです。
上述までの収入や資産の結果がこちらです。

資産を増やして、配当の総額も順調に増えていってほしいところです。

日付 剰余金の配当
2013/05 2860940000
2013/11 3478360000
2014/05 3186280000
2014/11 3997400000
2015/05 4031300000
2015/11 4582370000
2016/05 4789940000
2016/11 5196600000
2017/05 5409470000
2017/11 6151890000
2018/05 6217090000
2018/11 6611130000
2019/05 6696370000
2019/11 7714550000
2020/05 7817890000
2020/11 7329710000
2021/05 7337420000
2021/11 7238700000
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REITを考える外部リンク

アクティビア・プロパティーズ投資法人の公式サイトはこちら

NAV倍率やNOI利回り、REIT全般については

不動産投信情報ポータル

こちらがとても使いやすくまとまっていてオススメです。

過去の数字の流れをもっと深くみたければ

ＩＲバンクさんの銘柄決算ページ

こちらが良いです。

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