3466ラサールロジポート投資法人は高配当株投資としてオススメか調べる

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3466のラサールロジポート投資法人
REIT、不動産投信の一つです。

「高配当株投資」と若干ことなるかもしれませんけれど。
私はREITへの投資はアリ！だと思っています。

「REIT買うなら不動産投資の方がよくない？」という方もおられるかもしれませんが・・

分散しやすい
小額からでもいける
物件管理の知識や実働が不要

という点から私はREIT推奨派です。
ヤケドしにくいんですね。

REITがどんなものかはわかってるよ、という方は銘柄情報まで飛ばしてください。

この銘柄アリだな！と思われたら、本投稿の下段にあるいいねボタンを押して頂きたいです。

ランキングに反映されます。

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ざっくりとREITって何？

REITはReal Estate Investment Trustの略で「不動産投資信託」です。

出資者からお金を集めて
不動産を買って運用して
得られた利益を分配する

という仕組みです。

そして

収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからない

という特徴があるので、高配当になっているものが多いです。

株式投資と少し異なるのは「減価償却ありき」という点で、キャッシュの捉え方が少し独特です。
マンションを買ったりする部分が大きいためです。

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初めての方のためのREITでおさえるポイント

個人的に一般的な財務諸表はベースに

次のあたりをおさえておけば、だいじょうぶかなぁと思います。

高配当株とおなじで「安定して稼ぎ続けてくれる？」かを考えましょう

どの地域でどのセクターに投資するの？

投資信託やETFでも「こんな投資をするよ」と目論見がありますよね

おなじくREITにも「お金はこう使うよ」と指針があります。
それが大体こんな感じ

総合型
オフィス
住居
商業施設
ホテル
物流施設

例えばCOVID19で「ホテルやオフィスは沈みがちだけど住居や物流施設はカタイ」という感じですね。

NAV倍率はどれくらい？

株価でいうPBRに近いイメージ。

一口当たりの価格　÷　一口当たりの純資産額
です。

資産計上のやり方で数字が変わるので、盲目的にみるのはダメですけど。
1以下なら割安と考えられています。

ＦＦＯ倍率はどれくらい？

株価でいうPERに近いイメージ。
不動産投資は減価償却ありきなので、キャッシュフローベースの数字です。

1口当たりのFFO　＝　FFO÷発行口数

FFO　=　当期純利益 ＋ 減価償却費 ＋ （不動産売却損 – 不動産売却益）

NOI利回りはどれくらい？

営業利益率に近いイメージです。
不動産なので、業績に影響するのは次の3点が大きいです。

・いくらで買ったの
・維持費どの程度なの？
・空室率はどの程度なの？（ちゃんと稼働してるの？）

このあたりをざっくりと表してくれるのがNOI利回り
計算式を書いておくと

NOI利回り＝
[1年間の満室家賃収入 × (1-空室率) -1年間の維持管理経費)]
÷
(不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費)×100

スポンサーはしっかりしてる？

お金をまわしてなんぼの業界です。

不動産でのキャッシュショートはなかなかキツイ。
どの程度の資産規模で回しているのか
スポンサーはどこか

は確認しておきましょう。

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ラサールロジポート投資法人はどんな銘柄？

では3466のラサールロジポート投資法人がどんな銘柄なのかサラッと確認します

ラサールロジポート投資法人の株主はラサール不動産投資顧問株式会社 (100%)です。

物件取得額は3,588‰­‰~

物件数は19棟です。

目標ポートフォリオは
■投資対象用途：物流施設特化型

■投資対象地域：全国主要都市
■目標地域比率
▼東京エリア・大阪エリア
80%以上
▼その他
20%以下
だそうです。

特色を引用しますと、こんなかんじ。

外資系の不動産投資顧問大手ラサールグループをスポンサーとする物流施設特化型J-REIT。ポートフォリオは2018年12月31日時点で東京エリアの物件が95％超を占める構成となっており、規模は1,896億円。財務面ではLTVが43％台で巡航水準と位置付ける40〜45％のレンジ内。パイプラインは6物件、1,000億円超について優先交渉権を保持している。今後は手元資金やLTV余力の他に私募資金とも連携してバリューアッド案件もポートフォリオの10％を限度に投資を進めていく方針。格付けについてはJCRから「AA-」という高格付を取得している。旗艦物件は「ロジポート流山B棟」。＜2019年1月31日時点＞

不動産投信情報ポータル

外資系の不動産投資顧問大手ラサールグループをスポンサーとする物流施設特化型J-REIT。JCRから「AA-」という高格付を取得している。

Yahooファイナンス

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営業収益の推移

本業がしっかりうまくいっているかの確認です。

日付 営業収益
2016/08 5130130000
2017/02 4853010000
2017/08 5234550000
2018/02 5251980000
2018/08 5663740000
2019/02 5792450000
2019/08 6942330000
2020/02 8758370000
2020/08 7430960000
2021/02 9504010000
2021/08 10707830000
2022/02 10590120000
2023/02 10748000000
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当期純利益の推移

建物の減価償却の踏まえて利益が出ているのか確認します。

日付 当期純利益
2016/08 2496610000
2017/02 2739600000
2017/08 2429980000
2018/02 2543600000
2018/08 2696920000
2019/02 2783300000
2019/08 3687680000
2020/02 4759520000
2020/08 3663690000
2021/02 4667080000
2021/08 5287560000
2022/02 5174000000
2023/02 4982000000
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資産の推移

REITは建物等の原資が商売のタネです。

日付 純資産
2016/08 108860580000
2017/02 108901880000
2017/08 108416870000
2018/02 108343570000
2018/08 108309200000
2019/02 108190700000
2019/08 121775200000
2020/02 144540960000
2020/08 143202440000
2021/02 190874360000
2021/08 214911400000
2022/02 214385000000
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フリーキャッシュフローの推移

施設購入等、大きなお金が動くことの多い業界なので判断が難しいですが
やはりちゃんと現金黒字になっていてもらえる方が安心です。

フリーキャッシュフロー ＝ 営業キャッシュフロー － 投資キャッシュフロー　です。

日付 フリーキャッシュ・フロー
2016/08 -157801330000
2017/02 2826160000
2017/08 -9187330000
2018/02 3250550000
2018/08 -12129290000
2019/02 2530380000
2019/08 -19703870000
2020/02 -28841360000
2020/08 5539130000
2021/02 -69207400000
2021/08 -31002810000
2022/02 7035000000
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配当総額の推移

REITは税制面から剰余金をほとんど配当に回すことが多いです。
上述までの収入や資産の結果がこちらです。

資産を増やして、配当の総額も順調に増えていってほしいところです。

日付 剰余金の配当
2017/02 2495900000
2017/08 2740100000
2018/02 2429900000
2018/08 2543200000
2019/02 2697200000
2019/08 2783000000
2020/02 3688080000
2020/08 4759590000
2021/02 3663740000
2021/08 4666660000
2022/02 5287170000
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REITを考える外部リンク

ラサールロジポート投資法人の公式サイトはこちら

NAV倍率やNOI利回り、REIT全般については

不動産投信情報ポータル

こちらがとても使いやすくまとまっていてオススメです。

過去の数字の流れをもっと深くみたければ

ＩＲバンクさんの銘柄決算ページ

こちらが良いです。

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