2971エスコンジャパンリート投資法人は高配当株投資としてオススメか調べる

2971のエスコンジャパンリート投資法人
REIT、不動産投信の一つです。

「高配当株投資」と若干ことなるかもしれませんけれど。
私はREITへの投資はアリ！だと思っています。

「REIT買うなら不動産投資の方がよくない？」という方もおられるかもしれませんが・・

分散しやすい
小額からでもいける
物件管理の知識や実働が不要

という点から私はREIT推奨派です。
ヤケドしにくいんですね。

REITがどんなものかはわかってるよ、という方は銘柄情報まで飛ばしてください。

この銘柄アリだな！と思われたら、本投稿の下段にあるいいねボタンを押して頂きたいです。

ランキングに反映されます。

ざっくりとREITって何？

REITはReal Estate Investment Trustの略で「不動産投資信託」です。

出資者からお金を集めて
不動産を買って運用して
得られた利益を分配する

という仕組みです。

そして

収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからない

という特徴があるので、高配当になっているものが多いです。

株式投資と少し異なるのは「減価償却ありき」という点で、キャッシュの捉え方が少し独特です。
マンションを買ったりする部分が大きいためです。

初めての方のためのREITでおさえるポイント

個人的に一般的な財務諸表はベースに

次のあたりをおさえておけば、だいじょうぶかなぁと思います。

高配当株とおなじで「安定して稼ぎ続けてくれる？」かを考えましょう

どの地域でどのセクターに投資するの？

投資信託やETFでも「こんな投資をするよ」と目論見がありますよね

おなじくREITにも「お金はこう使うよ」と指針があります。
それが大体こんな感じ

総合型
オフィス
住居
商業施設
ホテル
物流施設

例えばCOVID19で「ホテルやオフィスは沈みがちだけど住居や物流施設はカタイ」という感じですね。

NAV倍率はどれくらい？

株価でいうPBRに近いイメージ。

一口当たりの価格　÷　一口当たりの純資産額
です。

資産計上のやり方で数字が変わるので、盲目的にみるのはダメですけど。
1以下なら割安と考えられています。

ＦＦＯ倍率はどれくらい？

株価でいうPERに近いイメージ。
不動産投資は減価償却ありきなので、キャッシュフローベースの数字です。

1口当たりのFFO　＝　FFO÷発行口数

FFO　=　当期純利益＋減価償却費＋（不動産売却損 – 不動産売却益）

NOI利回りはどれくらい？

営業利益率に近いイメージです。
不動産なので、業績に影響するのは次の3点が大きいです。

・いくらで買ったの
・維持費どの程度なの？
・空室率はどの程度なの？（ちゃんと稼働してるの？）

このあたりをざっくりと表してくれるのがNOI利回り
計算式を書いておくと

NOI利回り＝
[1年間の満室家賃収入 × (1-空室率) -1年間の維持管理経費)]
÷
(不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費)×100

スポンサーはしっかりしてる？

お金をまわしてなんぼの業界です。

不動産でのキャッシュショートはなかなかキツイ。
どの程度の資産規模で回しているのか
スポンサーはどこか

は確認しておきましょう。

エスコンジャパンリート投資法人はどんな銘柄？

では2971のエスコンジャパンリート投資法人がどんな銘柄なのかサラッと確認します

エスコンジャパンリート投資法人の株主は株式会社日本エスコン (100%)です。

物件取得額は696‰‰~

物件数は38棟です。

目標ポートフォリオは
■投資対象用途：総合型（商業施設中心）
■目標用途比率：
▼商業施設（底地含む）　80%以上
▼その他（ホテル・物流施設・オフィス等及びそれらの底地）　20%未満

■投資対象地域：全国主要都市
■目標地域比率
▼四大都市圏　75%以上
▼その他　25%未満
だそうです。

特色を引用しますと、こんなかんじ。

2019年2月に上場した、デベロッパーの日本エスコンをスポンサーとするJ-REIT。またスポンサーの資本・業務提携先である中部電力もサポート会社として物件情報の提供等を行う。投資方針としては首都圏、近畿圏、中京圏、福岡県の生活密着型商業施設及びその底地を主要投資対象と位置付け、土地建物と底地で半々となるポートフォリオ構成方針を掲げている。底地への重点投資はJ-REITの中では初の試み。上場時のポートフォリオは資産規模（取得価格ベース）約416億円で底地が54％程度を占めるが、今後外部成長に伴ってポートフォリオ構成方針に近い比率になると予測される。＜2019年2月15日時点＞

不動産投信情報ポータル

日本エスコンをスポンサーとするJ-REIT。またスポンサーの資本・業務提携先である中部電力もサポート会社として物件情報の提供等を行う。主要投資対象は首都圏、近畿圏、中京圏、福岡県の生活密着型商業施設及びその底地だが、底地を主要投資対象とするのはJ-REITでは初。

Yahooファイナンス

営業収益の推移

本業がしっかりうまくいっているかの確認です。

日付	営業収益
2018/04	346740000
2019/01	629670000
2019/07	1434550000
2020/01	1544080000
2020/07	1902340000
2021/01	1922500000
2021/07	1910820000
2022/01	2476620000
2023/01	2444000000

当期純利益の推移

建物の減価償却の踏まえて利益が出ているのか確認します。

日付	当期純利益
2018/04	162760000
2019/01	262810000
2019/07	671430000
2020/01	882970000
2020/07	970480000
2021/01	1018570000
2021/07	1001030000
2022/01	1264720000
2023/01	1153000000

資産の推移

REITは建物等の原資が商売のタネです。

日付	純資産
2017/10	973520000
2018/04	4784420000
2019/01	4886640000
2019/07	23613880000
2020/01	23824960000
2020/07	29410260000
2021/01	29458200000
2021/07	29440790000
2022/01	39371950000