2979SOSiLA物流リート投資法人は高配当株投資としてオススメか調べる

0

2979のSOSiLA物流リート投資法人
REIT、不動産投信の一つです。

「高配当株投資」と若干ことなるかもしれませんけれど。
私はREITへの投資はアリ!だと思っています。

「REIT買うなら不動産投資の方がよくない?」という方もおられるかもしれませんが・・

分散しやすい
小額からでもいける
物件管理の知識や実働が不要

という点から私はREIT推奨派です。
ヤケドしにくいんですね。

REITがどんなものかはわかってるよ、という方は銘柄情報まで飛ばしてください。

この銘柄アリだな!と思われたら、本投稿の下段にあるいいねボタンを押して頂きたいです。

ランキングに反映されます。

スポンサーリンク

ざっくりとREITって何?

REITはReal Estate Investment Trustの略で「不動産投資信託」です。

出資者からお金を集めて
不動産を買って運用して
得られた利益を分配する

という仕組みです。

そして

収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからない

という特徴があるので、高配当になっているものが多いです。

株式投資と少し異なるのは「減価償却ありき」という点で、キャッシュの捉え方が少し独特です。
マンションを買ったりする部分が大きいためです。

スポンサーリンク

初めての方のためのREITでおさえるポイント

個人的に一般的な財務諸表はベースに

次のあたりをおさえておけば、だいじょうぶかなぁと思います。

高配当株とおなじで「安定して稼ぎ続けてくれる?」かを考えましょう

どの地域でどのセクターに投資するの?

投資信託やETFでも「こんな投資をするよ」と目論見がありますよね

おなじくREITにも「お金はこう使うよ」と指針があります。
それが大体こんな感じ

総合型
オフィス
住居
商業施設
ホテル
物流施設

例えばCOVID19で「ホテルやオフィスは沈みがちだけど住居や物流施設はカタイ」という感じですね。

NAV倍率はどれくらい?

株価でいうPBRに近いイメージ。

一口当たりの価格 ÷ 一口当たりの純資産額
です。

資産計上のやり方で数字が変わるので、盲目的にみるのはダメですけど。
1以下なら割安と考えられています。

FFO倍率はどれくらい?

株価でいうPERに近いイメージ。
不動産投資は減価償却ありきなので、キャッシュフローベースの数字です。

1口当たりのFFO = FFO÷発行口数

FFO = 当期純利益 + 減価償却費 + (不動産売却損 – 不動産売却益)

NOI利回りはどれくらい?

営業利益率に近いイメージです。
不動産なので、業績に影響するのは次の3点が大きいです。

・いくらで買ったの
・維持費どの程度なの?
・空室率はどの程度なの?(ちゃんと稼働してるの?)

このあたりをざっくりと表してくれるのがNOI利回り
計算式を書いておくと

NOI利回り=
[1年間の満室家賃収入 × (1-空室率) -1年間の維持管理経費)]
÷
(不動産の購入価格+不動産の購入にかかる諸経費)×100

スポンサーはしっかりしてる?

お金をまわしてなんぼの業界です。

不動産でのキャッシュショートはなかなかキツイ。
どの程度の資産規模で回しているのか
スポンサーはどこか

は確認しておきましょう。

スポンサーリンク

SOSiLA物流リート投資法人はどんな銘柄?

では2979のSOSiLA物流リート投資法人がどんな銘柄なのかサラッと確認します

SOSiLA物流リート投資法人の株主は住友商事株式会社 (100%)です。

物件取得額は1,211‰­‰~

物件数は13棟です。

目標ポートフォリオは
■投資対象用途:物流施設特化型
■目標用途比率
▼物流不動産
80%以上
▼インダストリアル不動産
20%以下

■投資対象地域:全国主要都市
■目標地域比率
▼関東エリア・関西エリア
70%以上
▼その他地域
30%以下
だそうです。

特色を引用しますと、こんなかんじ。

住友商事をスポンサーとする物流施設REIT。住友商事が開発する物流施設「SOSiLA」シリーズに重点投資する。主要な投資対象は物流施設だが、ポートフォリオの20%以内でインダストリアル不動産(データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車両ヤード及び空港・港湾関連等施設)にも投資する。投資地域は、関東(東京・神奈川・千葉・埼玉・栃木・群馬)・関西(大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山・滋賀・三重)エリアで70%以上の投資比率とする。減価償却費の30%を目途とした継続的な利益超過分配によって、安定的な分配金水準を確保。JCRより「A+」の格付を取得。(2021年1月31日時点)

不動産投信情報ポータル

住友商事をスポンサーとする物流施設REIT。住友商事が開発する物流施設「SOSiLA」シリーズに重点投資する。主要な投資対象は物流施設だが、ポートフォリオの20%以内でインダストリアル不動産にも投資する。上場時のポートフォリオは物流施設5物件、産業施設の底地2件、資産規模は765億円。旗艦物件である「SOSiLA横浜港北」はポートフォリオの32%を占める。上場時にJCRより「A+」の格付を取得済。

Yahooファイナンス

スポンサーリンク

営業収益の推移

本業がしっかりうまくいっているかの確認です。

日付 営業収益
2020/05 2244350000
2020/11 2354860000
2021/05 3061350000
2021/11 3143470000
2022/11 3712000000
スポンサーリンク

当期純利益の推移

建物の減価償却の踏まえて利益が出ているのか確認します。

日付 当期純利益
2020/05 1010830000
2020/11 1120750000
2021/05 1381820000
2021/11 1412520000
2022/11 1589000000
スポンサーリンク

資産の推移

REITは建物等の原資が商売のタネです。

日付 純資産
2020/05 52136470000
2020/11 52139540000
2021/05 63402270000
2021/11 63273340000
スポンサーリンク

フリーキャッシュフローの推移

施設購入等、大きなお金が動くことの多い業界なので判断が難しいですが
やはりちゃんと現金黒字になっていてもらえる方が安心です。

フリーキャッシュフロー = 営業キャッシュフロー - 投資キャッシュフロー です。

日付 フリーキャッシュ・フロー
2020/05 -77279800000
2020/11 3977280000
2021/05 -22391710000
2021/11 -1933430000
スポンサーリンク

配当総額の推移

REITは税制面から剰余金をほとんど配当に回すことが多いです。
上述までの収入や資産の結果がこちらです。

資産を増やして、配当の総額も順調に増えていってほしいところです。

日付 剰余金の配当
2020/11 1010690000
2021/05 1120760000
2021/11 1381790000
スポンサーリンク

REITを考える外部リンク

SOSiLA物流リート投資法人の公式サイトはこちら

NAV倍率やNOI利回り、REIT全般については

不動産投信情報ポータル

こちらがとても使いやすくまとまっていてオススメです。

過去の数字の流れをもっと深くみたければ

IRバンクさんの銘柄決算ページ

こちらが良いです。

この銘柄アリだな、と思われたら「いいね」をお願いします。

ランキングに反映されます。

0

コメント

タイトルとURLをコピーしました