3234の森ヒルズリート投資法人
REIT、不動産投信の一つです。
「高配当株投資」と若干ことなるかもしれませんけれど。
私はREITへの投資はアリ！だと思っています。
「REIT買うなら不動産投資の方がよくない？」という方もおられるかもしれませんが・・
分散しやすい
小額からでもいける
物件管理の知識や実働が不要
という点から私はREIT推奨派です。
ヤケドしにくいんですね。
REITがどんなものかはわかってるよ、という方は銘柄情報まで飛ばしてください。
この銘柄アリだな！と思われたら、本投稿の下段にあるいいねボタンを押して頂きたいです。
ランキングに反映されます。
ざっくりとREITって何？
REITはReal Estate Investment Trustの略で「不動産投資信託」です。
出資者からお金を集めて
不動産を買って運用して
得られた利益を分配する
という仕組みです。
そして
収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからない
という特徴があるので、高配当になっているものが多いです。
株式投資と少し異なるのは「減価償却ありき」という点で、キャッシュの捉え方が少し独特です。
マンションを買ったりする部分が大きいためです。
初めての方のためのREITでおさえるポイント
個人的に一般的な財務諸表はベースに
次のあたりをおさえておけば、だいじょうぶかなぁと思います。
高配当株とおなじで「安定して稼ぎ続けてくれる？」かを考えましょう
どの地域でどのセクターに投資するの？
投資信託やETFでも「こんな投資をするよ」と目論見がありますよね
おなじくREITにも「お金はこう使うよ」と指針があります。
それが大体こんな感じ
総合型
オフィス
住居
商業施設
ホテル
物流施設
例えばCOVID19で「ホテルやオフィスは沈みがちだけど住居や物流施設はカタイ」という感じですね。
NAV倍率はどれくらい？
株価でいうPBRに近いイメージ。
一口当たりの価格 ÷ 一口当たりの純資産額
です。
資産計上のやり方で数字が変わるので、盲目的にみるのはダメですけど。
1以下なら割安と考えられています。
ＦＦＯ倍率はどれくらい？
株価でいうPERに近いイメージ。
不動産投資は減価償却ありきなので、キャッシュフローベースの数字です。
1口当たりのFFO ＝ FFO÷発行口数
FFO = 当期純利益 ＋ 減価償却費 ＋ （不動産売却損 – 不動産売却益）
NOI利回りはどれくらい？
営業利益率に近いイメージです。
不動産なので、業績に影響するのは次の3点が大きいです。
・いくらで買ったの
・維持費どの程度なの？
・空室率はどの程度なの？（ちゃんと稼働してるの？）
このあたりをざっくりと表してくれるのがNOI利回り
計算式を書いておくと
NOI利回り＝
[1年間の満室家賃収入 × (1-空室率) -1年間の維持管理経費)]
÷
(不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費)×100
スポンサーはしっかりしてる？
お金をまわしてなんぼの業界です。
不動産でのキャッシュショートはなかなかキツイ。
どの程度の資産規模で回しているのか
スポンサーはどこか
は確認しておきましょう。
森ヒルズリート投資法人はどんな銘柄？
では3234の森ヒルズリート投資法人がどんな銘柄なのかサラッと確認します
森ヒルズリート投資法人の株主は森ビル株式会社 (100%)です。
物件取得額は4,108‰‰~
物件数は11棟です。
目標ポートフォリオは
■投資対象用途：総合型（オフィス中心＋商業施設・住居）
■目標用途比率
▼オフィスビル
50%以上
▼住宅及び商業施設等
50%以下
■投資対象地域：全国主要都市（東京都心5区中心）
■目標地域比率
▼東京圏（80%以上）
東京都心5区（港・千代田・中央・新宿・渋谷）及び周辺地区 50%以上
上記以外の東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県 30％以下
▼地方主要都市部（20%以下）
東京圏以外の政令指定都市・それに準じる全国主要都市
だそうです。
特色を引用しますと、こんなかんじ。
森ビルをスポンサーとするJ-REIT。ポートフォリオのタイプは総合型だが、オフィスがポートフォリオの約93％を占め、残りが住宅や商業施設。東京23区以外の投資はなく、88％が港区に集中する。森ビルが開発したタワービルの持分を継続的に追加取得し、資産規模は4,100億円。森ビルとの賃料固定マスターリース契約がポートフォリオの66%を占め収益が安定する一方、賃料上昇期は恩恵を受けにくい。JCRから「AA」の高格付を取得。旗艦物件は「六本木ヒルズ森タワー」。＜2021年12月時点＞
森ビルをスポンサーとするJ-REIT。ポートフォリオのタイプは総合型だが、オフィスがポートフォリオの約93％を占め、残りが住宅や商業施設。東京23区以外の投資はなく、88％が港区に集中する。森ビルとの賃料固定マスターリース契約がポートフォリオの66%を占め収益が安定する一方、賃料上昇期は恩恵を受けにくい。JCRから「AA」の高格付を取得。旗艦物件は「六本木ヒルズ森タワー」。
営業収益の推移
本業がしっかりうまくいっているかの確認です。
| 日付 | 営業収益 |
|---|---|
| 2008/07 | 4823150000 |
| 2009/01 | 5701610000 |
| 2009/07 | 5789150000 |
| 2010/01 | 5520850000 |
| 2010/07 | 5388200000 |
| 2011/01 | 5483680000 |
| 2011/07 | 5257790000 |
| 2012/01 | 4765560000 |
| 2012/07 | 4797580000 |
| 2013/01 | 4676590000 |
| 2013/07 | 5052200000 |
| 2014/01 | 5610030000 |
| 2014/07 | 5788110000 |
| 2015/01 | 6506600000 |
| 2015/07 | 6516010000 |
| 2016/01 | 6748410000 |
| 2016/07 | 7760590000 |
| 2017/01 | 8248750000 |
| 2017/07 | 8491970000 |
当期純利益の推移
建物の減価償却の踏まえて利益が出ているのか確認します。
| 日付 | 当期純利益 |
|---|---|
| 2008/07 | 1832390000 |
| 2009/01 | 2179140000 |
| 2009/07 | 2026000000 |
| 2010/01 | 1728480000 |
| 2010/07 | 1522730000 |
| 2011/01 | 1839890000 |
| 2011/07 | 1933660000 |
| 2012/01 | 1996150000 |
| 2012/07 | 2119340000 |
| 2013/01 | 2122840000 |
| 2013/07 | 2432160000 |
| 2014/01 | 2797220000 |
| 2014/07 | 2979220000 |
| 2015/01 | 3616460000 |
| 2015/07 | 3716110000 |
| 2016/01 | 3927880000 |
| 2016/07 | 4507590000 |
| 2017/01 | 4562480000 |
| 2017/07 | 4755870000 |
資産の推移
REITは建物等の原資が商売のタネです。
| 日付 | 純資産 |
|---|---|
| 2008/01 | 74514190000 |
| 2008/07 | 74503810000 |
| 2009/01 | 89541980000 |
| 2009/07 | 89383120000 |
| 2010/01 | 89081970000 |
| 2010/07 | 103520720000 |
| 2011/01 | 103843840000 |
| 2011/07 | 103944730000 |
| 2012/01 | 104007220000 |
| 2012/07 | 104130400000 |
| 2013/01 | 104239030000 |
| 2013/07 | 115503880000 |
| 2014/01 | 127233530000 |
| 2014/07 | 127415490000 |
| 2015/01 | 154140120000 |
| 2015/07 | 154240440000 |
| 2016/01 | 154452040000 |
| 2016/07 | 178853120000 |
| 2017/01 | 178921710000 |
フリーキャッシュフローの推移
施設購入等、大きなお金が動くことの多い業界なので判断が難しいですが
やはりちゃんと現金黒字になっていてもらえる方が安心です。
フリーキャッシュフロー ＝ 営業キャッシュフロー － 投資キャッシュフロー です。
| 日付 | フリーキャッシュ・フロー |
|---|---|
| 2008/07 | -13546430000 |
| 2009/01 | -39171190000 |
| 2009/07 | 2578500000 |
| 2010/01 | 1900840000 |
| 2010/07 | -7715950000 |
| 2011/01 | 918260000 |
| 2011/07 | 1668590000 |
| 2012/01 | 2285510000 |
| 2012/07 | 2466920000 |
| 2013/01 | 1941240000 |
| 2013/07 | -16393260000 |
| 2014/01 | -17430550000 |
| 2014/07 | 4116090000 |
| 2015/01 | -24239950000 |
| 2015/07 | 5005940000 |
| 2016/01 | -7350470000 |
| 2016/07 | -39623150000 |
| 2017/01 | 6704600000 |
| 2017/07 | 6430030000 |
REITを考える外部リンク
森ヒルズリート投資法人の公式サイトはこちら
NAV倍率やNOI利回り、REIT全般については
こちらがとても使いやすくまとまっていてオススメです。
過去の数字の流れをもっと深くみたければ
こちらが良いです。
この銘柄アリだな、と思われたら「いいね」をお願いします。
ランキングに反映されます。
コメント