3269アドバンス・レジデンス投資法人は高配当株投資としてオススメか調べる

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3269のアドバンス・レジデンス投資法人
REIT、不動産投信の一つです。

「高配当株投資」と若干ことなるかもしれませんけれど。
私はREITへの投資はアリ!だと思っています。

「REIT買うなら不動産投資の方がよくない?」という方もおられるかもしれませんが・・

分散しやすい
小額からでもいける
物件管理の知識や実働が不要

という点から私はREIT推奨派です。
ヤケドしにくいんですね。

REITがどんなものかはわかってるよ、という方は銘柄情報まで飛ばしてください。

この銘柄アリだな!と思われたら、本投稿の下段にあるいいねボタンを押して頂きたいです。

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ざっくりとREITって何?

REITはReal Estate Investment Trustの略で「不動産投資信託」です。

出資者からお金を集めて
不動産を買って運用して
得られた利益を分配する

という仕組みです。

そして

収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからない

という特徴があるので、高配当になっているものが多いです。

株式投資と少し異なるのは「減価償却ありき」という点で、キャッシュの捉え方が少し独特です。
マンションを買ったりする部分が大きいためです。

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初めての方のためのREITでおさえるポイント

個人的に一般的な財務諸表はベースに

次のあたりをおさえておけば、だいじょうぶかなぁと思います。

高配当株とおなじで「安定して稼ぎ続けてくれる?」かを考えましょう

どの地域でどのセクターに投資するの?

投資信託やETFでも「こんな投資をするよ」と目論見がありますよね

おなじくREITにも「お金はこう使うよ」と指針があります。
それが大体こんな感じ

総合型
オフィス
住居
商業施設
ホテル
物流施設

例えばCOVID19で「ホテルやオフィスは沈みがちだけど住居や物流施設はカタイ」という感じですね。

NAV倍率はどれくらい?

株価でいうPBRに近いイメージ。

一口当たりの価格 ÷ 一口当たりの純資産額
です。

資産計上のやり方で数字が変わるので、盲目的にみるのはダメですけど。
1以下なら割安と考えられています。

FFO倍率はどれくらい?

株価でいうPERに近いイメージ。
不動産投資は減価償却ありきなので、キャッシュフローベースの数字です。

1口当たりのFFO = FFO÷発行口数

FFO = 当期純利益 + 減価償却費 + (不動産売却損 – 不動産売却益)

NOI利回りはどれくらい?

営業利益率に近いイメージです。
不動産なので、業績に影響するのは次の3点が大きいです。

・いくらで買ったの
・維持費どの程度なの?
・空室率はどの程度なの?(ちゃんと稼働してるの?)

このあたりをざっくりと表してくれるのがNOI利回り
計算式を書いておくと

NOI利回り=
[1年間の満室家賃収入 × (1-空室率) -1年間の維持管理経費)]
÷
(不動産の購入価格+不動産の購入にかかる諸経費)×100

スポンサーはしっかりしてる?

お金をまわしてなんぼの業界です。

不動産でのキャッシュショートはなかなかキツイ。
どの程度の資産規模で回しているのか
スポンサーはどこか

は確認しておきましょう。

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アドバンス・レジデンス投資法人はどんな銘柄?

では3269のアドバンス・レジデンス投資法人がどんな銘柄なのかサラッと確認します

アドバンス・レジデンス投資法人の株主は伊藤忠商事株式会社 (80.58%)
伊藤忠都市開発株式会社 (19.42%)です。

物件取得額は4,679‰­‰~

物件数は276棟です。

目標ポートフォリオは
■投資対象用途:住居特化型
■目標用途比率:住居100%
■投資対象地域:全国主要都市
■目標地域比率
▼東京23区
70-100%
▼その他地域(首都圏、政令指定都市)
0-30%
だそうです。

特色を引用しますと、こんなかんじ。

伊藤忠グループをスポンサーとする住居特化型J-REIT。2010年3月に日本レジデンシャル投資法人と旧アドバンス・レジデンス投資法人が合併して誕生した。現在の資産規模は4,600億円を超え、住居特化型の中では最大を誇る。東京23区の投資比率が71%を占める。物件名称に「レジディア」を冠しブランドを統一する。合併差益による内部留保は300億円(2021年7月期時点)とJ-REIT最大規模で、毎期335百万円以上を分配金に上乗せする方針。JCRから「AA」、R&Iから「AA-」という高格付を取得。旗艦物件は「レジディアタワー目黒不動前」。<2021年12月時点>

不動産投信情報ポータル

伊藤忠グループをスポンサーとする住居特化型J-REIT。資産規模は4600億円を超え、住居特化型の中では最大を誇る。東京23区の投資比率が71%を占める。物件名称に「レジディア」を冠しブランドを統一する。合併差益による内部留保は300億円(2021年7月期時点)とJ-REIT最大規模。JCRから「AA」、R&Iから「AA-」という高格付を取得。

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営業収益の推移

本業がしっかりうまくいっているかの確認です。

日付 営業収益
2009/06 2863450000
2009/12 2796680000
2011/01 20906470000
2011/07 11345660000
2012/01 11259920000
2012/07 12219620000
2013/01 12194510000
2013/07 13493820000
2014/01 13794650000
2014/07 14668640000
2015/01 15633340000
2015/07 14998870000
2016/01 15082490000
2016/07 15444050000
2017/01 15504310000
2017/07 15918440000
2018/01 15903220000
2018/07 16302150000
2019/01 16196040000
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当期純利益の推移

建物の減価償却の踏まえて利益が出ているのか確認します。

日付 当期純利益
2009/06 1022270000
2009/12 923780000
2011/01 46738640000
2011/07 1404950000
2012/01 3997450000
2012/07 4611430000
2013/01 4681370000
2013/07 5291800000
2014/01 5475030000
2014/07 5880040000
2015/01 6591080000
2015/07 5944580000
2016/01 5951040000
2016/07 6205850000
2017/01 6371230000
2017/07 6642160000
2018/01 6798140000
2018/07 7087590000
2019/01 6983820000
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資産の推移

REITは建物等の原資が商売のタネです。

日付 純資産
2008/12 37442040000
2009/06 37285180000
2009/12 37186690000
2011/01 164458370000
2011/07 157827980000
2012/01 157428150000
2012/07 173155070000
2013/01 172640040000
2013/07 195446070000
2014/01 195220830000
2014/07 207757950000
2015/01 208378140000
2015/07 207653730000
2016/01 207661170000
2016/07 207915630000
2017/01 220834060000
2017/07 220754580000
2018/01 220574570000
2018/07 220524000000
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フリーキャッシュフローの推移

施設購入等、大きなお金が動くことの多い業界なので判断が難しいですが
やはりちゃんと現金黒字になっていてもらえる方が安心です。

フリーキャッシュフロー = 営業キャッシュフロー - 投資キャッシュフロー です。

日付 フリーキャッシュ・フロー
2009/06 905410000
2009/12 1234160000
2011/01 7997690000
2011/07 7195530000
2012/01 -3695430000
2012/07 -22602510000
2013/01 4887910000
2013/07 -17949760000
2014/01 -483590000
2014/07 -15007630000
2015/01 15815680000
2015/07 -5249770000
2016/01 6740080000
2016/07 349230000
2017/01 6970020000
2017/07 4508750000
2018/01 12252840000
2018/07 -919110000
2019/01 6408920000
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配当総額の推移

REITは税制面から剰余金をほとんど配当に回すことが多いです。
上述までの収入や資産の結果がこちらです。

資産を増やして、配当の総額も順調に増えていってほしいところです。

日付 剰余金の配当
2009/06 1179140000
2009/12 1022270000
2011/01 205800000
2011/07 8085000000
2012/01 4410000000
2012/07 4410000000
2013/01 5196400000
2013/07 4955500000
2014/01 5700280000
2014/07 5722600000
2015/01 5970900000
2015/07 6669000000
2016/01 5943600000
2016/07 5951400000
2017/01 6206200000
2017/07 6721650000
2018/01 6978150000
2018/07 7134750000
2019/01 7423650000
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REITを考える外部リンク

アドバンス・レジデンス投資法人の公式サイトはこちら

NAV倍率やNOI利回り、REIT全般については

不動産投信情報ポータル

こちらがとても使いやすくまとまっていてオススメです。

過去の数字の流れをもっと深くみたければ

IRバンクさんの銘柄決算ページ

こちらが良いです。

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