3468スターアジア不動産投資法人は高配当株投資としてオススメか調べる

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3468のスターアジア不動産投資法人
REIT、不動産投信の一つです。

「高配当株投資」と若干ことなるかもしれませんけれど。
私はREITへの投資はアリ！だと思っています。

「REIT買うなら不動産投資の方がよくない？」という方もおられるかもしれませんが・・

分散しやすい
小額からでもいける
物件管理の知識や実働が不要

という点から私はREIT推奨派です。
ヤケドしにくいんですね。

REITがどんなものかはわかってるよ、という方は銘柄情報まで飛ばしてください。

この銘柄アリだな！と思われたら、本投稿の下段にあるいいねボタンを押して頂きたいです。

ランキングに反映されます。

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ざっくりとREITって何？

REITはReal Estate Investment Trustの略で「不動産投資信託」です。

出資者からお金を集めて
不動産を買って運用して
得られた利益を分配する

という仕組みです。

そして

収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからない

という特徴があるので、高配当になっているものが多いです。

株式投資と少し異なるのは「減価償却ありき」という点で、キャッシュの捉え方が少し独特です。
マンションを買ったりする部分が大きいためです。

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初めての方のためのREITでおさえるポイント

個人的に一般的な財務諸表はベースに

次のあたりをおさえておけば、だいじょうぶかなぁと思います。

高配当株とおなじで「安定して稼ぎ続けてくれる？」かを考えましょう

どの地域でどのセクターに投資するの？

投資信託やETFでも「こんな投資をするよ」と目論見がありますよね

おなじくREITにも「お金はこう使うよ」と指針があります。
それが大体こんな感じ

総合型
オフィス
住居
商業施設
ホテル
物流施設

例えばCOVID19で「ホテルやオフィスは沈みがちだけど住居や物流施設はカタイ」という感じですね。

NAV倍率はどれくらい？

株価でいうPBRに近いイメージ。

一口当たりの価格　÷　一口当たりの純資産額
です。

資産計上のやり方で数字が変わるので、盲目的にみるのはダメですけど。
1以下なら割安と考えられています。

ＦＦＯ倍率はどれくらい？

株価でいうPERに近いイメージ。
不動産投資は減価償却ありきなので、キャッシュフローベースの数字です。

1口当たりのFFO　＝　FFO÷発行口数

FFO　=　当期純利益 ＋ 減価償却費 ＋ （不動産売却損 – 不動産売却益）

NOI利回りはどれくらい？

営業利益率に近いイメージです。
不動産なので、業績に影響するのは次の3点が大きいです。

・いくらで買ったの
・維持費どの程度なの？
・空室率はどの程度なの？（ちゃんと稼働してるの？）

このあたりをざっくりと表してくれるのがNOI利回り
計算式を書いておくと

NOI利回り＝
[1年間の満室家賃収入 × (1-空室率) -1年間の維持管理経費)]
÷
(不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費)×100

スポンサーはしっかりしてる？

お金をまわしてなんぼの業界です。

不動産でのキャッシュショートはなかなかキツイ。
どの程度の資産規模で回しているのか
スポンサーはどこか

は確認しておきましょう。

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スターアジア不動産投資法人はどんな銘柄？

では3468のスターアジア不動産投資法人がどんな銘柄なのかサラッと確認します

スターアジア不動産投資法人の株主はスターアジア・アセット・マネジメント・エルエルシー (100%)です。

物件取得額は1,805‰­‰~

物件数は60棟です。

目標ポートフォリオは
■投資対象用途：総合型（オフィス・住居・商業施設・物流施設・ホテル・学生専用レジデンス）

■投資対象地域：全国主要都市
■目標地域比率
▼東京圏
70％以上
▼拡大東京圏、大阪圏、名古屋圏、福岡圏、札幌圏、その他政令指定都市
30％以下
だそうです。

特色を引用しますと、こんなかんじ。

債権投資ファンドとして発足して総合運用会社に成長を遂げたスターアジアグループをスポンサーとする総合型J-REIT。2019年2月1日時点のポートフォリオ規模は1,023億円、用途別ではオフィスが35％、物流施設が30％、ホテルが20%、住居が15％という構成。今後の取得対象物件として学生専用レジデンスに注目している。また上場当初から総資産の5％内でメザニン・ローン債権への投資を行う方針を掲げ、2017年10月にJ-REITとしては初のメザニン・ローン債権投資を実施し、現在8億円超を保有する。また増資とともに定期的に物件を入替え、売却益を投資家に還元するアクティブな運用戦略。旗艦物件は「船橋ロジスティクス」。＜2019年2月1日時点＞

不動産投信情報ポータル

スターアジアグループをスポンサーとする総合型J-REIT。現在のポートフォリオ構成は物流施設が約36％を占め、それにオフィスが約31％で続く構成となっている。2017年10月にJ-REITとしては初のメザニン・ローン債権投資を実施した。

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営業収益の推移

本業がしっかりうまくいっているかの確認です。

日付 営業収益
2016/07 1859420000
2017/01 2017380000
2017/07 3211390000
2018/01 3194340000
2018/07 2810450000
2019/01 3844590000
2019/07 3785270000
2020/01 3227820000
2020/07 3996070000
2021/01 6672130000
2021/07 5560780000
2022/01 5960410000
2023/01 5995000000
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当期純利益の推移

建物の減価償却の踏まえて利益が出ているのか確認します。

日付 当期純利益
2016/07 333910000
2017/01 1072610000
2017/07 1832510000
2018/01 1802170000
2018/07 1305310000
2019/01 2049640000
2019/07 1964500000
2020/01 1493890000
2020/07 1857110000
2021/01 11801720000
2021/07 2407300000
2022/01 2516990000
2023/01 2552000000
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資産の推移

REITは建物等の原資が商売のタネです。

日付 純資産
2016/07 33848800000
2017/01 34674120000
2017/07 41892540000
2018/01 41870540000
2018/07 47287160000
2019/01 54839870000
2019/07 54739750000
2020/01 54299420000
2020/07 54614580000
2021/01 89600510000
2021/07 89179470000
2022/01 95753080000
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フリーキャッシュフローの推移

施設購入等、大きなお金が動くことの多い業界なので判断が難しいですが
やはりちゃんと現金黒字になっていてもらえる方が安心です。

フリーキャッシュフロー ＝ 営業キャッシュフロー － 投資キャッシュフロー　です。

日付 フリーキャッシュ・フロー
2016/07 -61408020000
2017/01 2621630000
2017/07 -13561850000
2018/01 3193390000
2018/07 -9688510000
2019/01 -13536350000
2019/07 2191410000
2020/01 1746900000
2020/07 -484290000
2021/01 3440230000
2021/07 2430580000
2022/01 -10048370000
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配当総額の推移

REITは税制面から剰余金をほとんど配当に回すことが多いです。
上述までの収入や資産の結果がこちらです。

資産を増やして、配当の総額も順調に増えていってほしいところです。

日付 剰余金の配当
2017/01 307470000
2017/07 1072700000
2018/01 1832440000
2018/07 1689100000
2019/01 1305040000
2019/07 2011860000
2020/01 1960480000
2020/07 1507810000
2021/01 1858270000
2021/07 2806270000
2022/01 2447950000
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REITを考える外部リンク

スターアジア不動産投資法人の公式サイトはこちら

NAV倍率やNOI利回り、REIT全般については

不動産投信情報ポータル

こちらがとても使いやすくまとまっていてオススメです。

過去の数字の流れをもっと深くみたければ

ＩＲバンクさんの銘柄決算ページ

こちらが良いです。

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