8963のインヴィンシブル投資法人
REIT、不動産投信の一つです。
「高配当株投資」と若干ことなるかもしれませんけれど。
私はREITへの投資はアリ！だと思っています。
「REIT買うなら不動産投資の方がよくない？」という方もおられるかもしれませんが・・
分散しやすい
小額からでもいける
物件管理の知識や実働が不要
という点から私はREIT推奨派です。
ヤケドしにくいんですね。
REITがどんなものかはわかってるよ、という方は銘柄情報まで飛ばしてください。
この銘柄アリだな！と思われたら、本投稿の下段にあるいいねボタンを押して頂きたいです。
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ざっくりとREITって何？
REITはReal Estate Investment Trustの略で「不動産投資信託」です。
出資者からお金を集めて
不動産を買って運用して
得られた利益を分配する
という仕組みです。
そして
収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからない
という特徴があるので、高配当になっているものが多いです。
株式投資と少し異なるのは「減価償却ありき」という点で、キャッシュの捉え方が少し独特です。
マンションを買ったりする部分が大きいためです。
初めての方のためのREITでおさえるポイント
個人的に一般的な財務諸表はベースに
次のあたりをおさえておけば、だいじょうぶかなぁと思います。
高配当株とおなじで「安定して稼ぎ続けてくれる？」かを考えましょう
どの地域でどのセクターに投資するの？
投資信託やETFでも「こんな投資をするよ」と目論見がありますよね
おなじくREITにも「お金はこう使うよ」と指針があります。
それが大体こんな感じ
総合型
オフィス
住居
商業施設
ホテル
物流施設
例えばCOVID19で「ホテルやオフィスは沈みがちだけど住居や物流施設はカタイ」という感じですね。
NAV倍率はどれくらい？
株価でいうPBRに近いイメージ。
一口当たりの価格 ÷ 一口当たりの純資産額
です。
資産計上のやり方で数字が変わるので、盲目的にみるのはダメですけど。
1以下なら割安と考えられています。
ＦＦＯ倍率はどれくらい？
株価でいうPERに近いイメージ。
不動産投資は減価償却ありきなので、キャッシュフローベースの数字です。
1口当たりのFFO ＝ FFO÷発行口数
FFO = 当期純利益 ＋ 減価償却費 ＋ （不動産売却損 – 不動産売却益）
NOI利回りはどれくらい？
営業利益率に近いイメージです。
不動産なので、業績に影響するのは次の3点が大きいです。
・いくらで買ったの
・維持費どの程度なの？
・空室率はどの程度なの？（ちゃんと稼働してるの？）
このあたりをざっくりと表してくれるのがNOI利回り
計算式を書いておくと
NOI利回り＝
[1年間の満室家賃収入 × (1-空室率) -1年間の維持管理経費)]
÷
(不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費)×100
スポンサーはしっかりしてる？
お金をまわしてなんぼの業界です。
不動産でのキャッシュショートはなかなかキツイ。
どの程度の資産規模で回しているのか
スポンサーはどこか
は確認しておきましょう。
インヴィンシブル投資法人はどんな銘柄？
では8963のインヴィンシブル投資法人がどんな銘柄なのかサラッと確認します
インヴィンシブル投資法人の株主はFortress CIM Holdings L.P. (80%)
ソフトバンクグループ株式会社 (20%)です。
物件取得額は4,914‰‰~
物件数は127棟です。
目標ポートフォリオは
■投資対象用途：総合型（住居・ホテル中心）
■目標用途比率
▼住居・ホテル
50%以上
▼オフィスビル、商業施設、シニア物件、時間貸し駐車場等
50%未満
■投資対象地域：全国主要都市及び海外
■目標地域比率
▼首都圏
70%以上（国内ホテル以外）
▼地方主要都市部
30%未満（国内ホテル以外）
▼海外
15%未満（ホテルのみ）
だそうです。
特色を引用しますと、こんなかんじ。
外資系運用会社フォートレス・インベストメント・グループ（FIG）をメイン・スポンサー、ソフトバンクをサブ・スポンサーとするJ-REIT（FIGはソフトバンクの傘下）。2004年に東京グロースリート投資法人として上場、2010年2月にエルピーシー投資法人を吸収合併し、現在の名称に改めた。投資対象は、ホテルと住居を中核資産とする総合型。2021年12月時点の資産規模は4,947億円、ポートフォリオ構成は、ホテルが9割を占め、住居が1割弱。英領ケイマンの島のホテル2件を保有する。格付はJCRから「A+」を取得。＜2021年12月時点＞
外資系運用会社フォートレス・インベストメント・グループ（FIG）をメイン・スポンサー、ソフトバンクをサブ・スポンサーとするJ-REIT（FIGはソフトバンクの傘下）。2010年2月にエルピーシー投資法人を吸収合併。投資対象は、ホテルと住居を中核資産とする総合型。ポートフォリオ構成は、ホテルが9割を占め、住居が1割弱。英領ケイマンの島のホテル2件を保有する。格付はJCRから「A+」を取得。
営業収益の推移
本業がしっかりうまくいっているかの確認です。
| 日付 | 営業収益 |
|---|---|
| 2008/06 | 1787280000 |
| 2008/12 | 1967890000 |
| 2009/06 | 1614830000 |
| 2009/12 | 1531040000 |
| 2010/12 | 5348720000 |
| 2011/06 | 2277370000 |
| 2011/12 | 2202440000 |
| 2012/06 | 2176830000 |
| 2012/12 | 2476430000 |
| 2013/06 | 2760170000 |
| 2013/12 | 2740440000 |
| 2014/06 | 3775770000 |
| 2014/12 | 4610710000 |
| 2015/06 | 4974760000 |
| 2015/12 | 6863770000 |
| 2016/06 | 8158220000 |
| 2016/12 | 9511460000 |
| 2017/06 | 9260910000 |
| 2017/12 | 12647270000 |
当期純利益の推移
建物の減価償却の踏まえて利益が出ているのか確認します。
| 日付 | 当期純利益 |
|---|---|
| 2008/06 | 528220000 |
| 2008/12 | 735220000 |
| 2009/06 | 356800000 |
| 2009/12 | 265630000 |
| 2010/12 | 4757770000 |
| 2011/06 | -1308520000 |
| 2011/12 | -2476150000 |
| 2012/06 | 128170000 |
| 2012/12 | 114170000 |
| 2013/06 | 335070000 |
| 2013/12 | 352750000 |
| 2014/06 | 901810000 |
| 2014/12 | 1958000000 |
| 2015/06 | 2295300000 |
| 2015/12 | 2952680000 |
| 2016/06 | 4363420000 |
| 2016/12 | 5431000000 |
| 2017/06 | 4702070000 |
| 2017/12 | 7303090000 |
資産の推移
REITは建物等の原資が商売のタネです。
| 日付 | 純資産 |
|---|---|
| 2008/06 | 19651110000 |
| 2008/12 | 19859200000 |
| 2009/06 | 19487680000 |
| 2009/12 | 19400060000 |
| 2010/12 | 30156650000 |
| 2011/06 | 28571170000 |
| 2011/12 | 32967650000 |
| 2012/06 | 32826170000 |
| 2012/12 | 32670690000 |
| 2013/06 | 32848020000 |
| 2013/12 | 35844820000 |
| 2014/06 | 36373790000 |
| 2014/12 | 61392390000 |
| 2015/06 | 61731550000 |
| 2015/12 | 91758190000 |
| 2016/06 | 130005000000 |
| 2016/12 | 131455270000 |
| 2017/06 | 139062590000 |
| 2017/12 | 181320460000 |
フリーキャッシュフローの推移
施設購入等、大きなお金が動くことの多い業界なので判断が難しいですが
やはりちゃんと現金黒字になっていてもらえる方が安心です。
フリーキャッシュフロー ＝ 営業キャッシュフロー － 投資キャッシュフロー です。
| 日付 | フリーキャッシュ・フロー |
|---|---|
| 2008/06 | 902800000 |
| 2008/12 | 1655630000 |
| 2009/06 | 1412240000 |
| 2009/12 | 470090000 |
| 2010/12 | 32423810000 |
| 2011/06 | -418620000 |
| 2011/12 | 4670950000 |
| 2012/06 | 419630000 |
| 2012/12 | -13533900000 |
| 2013/06 | 886640000 |
| 2013/12 | 1601460000 |
| 2014/06 | 819940000 |
| 2014/12 | -38910370000 |
| 2015/06 | -8657620000 |
| 2015/12 | -38780380000 |
| 2016/06 | -80681170000 |
| 2016/12 | 1360760000 |
| 2017/06 | -28873970000 |
| 2017/12 | -46358350000 |
配当総額の推移
REITは税制面から剰余金をほとんど配当に回すことが多いです。
上述までの収入や資産の結果がこちらです。
資産を増やして、配当の総額も順調に増えていってほしいところです。
| 日付 | 剰余金の配当 |
|---|---|
| 2008/06 | 481530000 |
| 2008/12 | 528210000 |
| 2009/06 | 735230000 |
| 2009/12 | 356810000 |
| 2010/12 | 265610000 |
| 2011/06 | 276960000 |
| 2011/12 | 127330000 |
| 2012/06 | 269650000 |
| 2012/12 | 269650000 |
| 2013/06 | 157750000 |
| 2013/12 | 355940000 |
| 2014/06 | 372840000 |
| 2014/12 | 901430000 |
| 2015/06 | 1956140000 |
| 2015/12 | 2295060000 |
| 2016/06 | 3027610000 |
| 2016/12 | 4135300000 |
| 2017/06 | 5429190000 |
| 2017/12 | 4799000000 |
REITを考える外部リンク
インヴィンシブル投資法人の公式サイトはこちら
NAV倍率やNOI利回り、REIT全般については
こちらがとても使いやすくまとまっていてオススメです。
過去の数字の流れをもっと深くみたければ
こちらが良いです。
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