2989東海道リート投資法人は高配当株投資としてオススメか調べる

2989の東海道リート投資法人
REIT、不動産投信の一つです。

「高配当株投資」と若干ことなるかもしれませんけれど。
私はREITへの投資はアリ！だと思っています。

「REIT買うなら不動産投資の方がよくない？」という方もおられるかもしれませんが・・

分散しやすい
小額からでもいける
物件管理の知識や実働が不要

という点から私はREIT推奨派です。
ヤケドしにくいんですね。

REITがどんなものかはわかってるよ、という方は銘柄情報まで飛ばしてください。

この銘柄アリだな！と思われたら、本投稿の下段にあるいいねボタンを押して頂きたいです。

ランキングに反映されます。

ざっくりとREITって何？

REITはReal Estate Investment Trustの略で「不動産投資信託」です。

出資者からお金を集めて
不動産を買って運用して
得られた利益を分配する

という仕組みです。

そして

収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからない

という特徴があるので、高配当になっているものが多いです。

株式投資と少し異なるのは「減価償却ありき」という点で、キャッシュの捉え方が少し独特です。
マンションを買ったりする部分が大きいためです。

初めての方のためのREITでおさえるポイント

個人的に一般的な財務諸表はベースに

次のあたりをおさえておけば、だいじょうぶかなぁと思います。

高配当株とおなじで「安定して稼ぎ続けてくれる？」かを考えましょう

どの地域でどのセクターに投資するの？

投資信託やETFでも「こんな投資をするよ」と目論見がありますよね

おなじくREITにも「お金はこう使うよ」と指針があります。
それが大体こんな感じ

総合型
オフィス
住居
商業施設
ホテル
物流施設

例えばCOVID19で「ホテルやオフィスは沈みがちだけど住居や物流施設はカタイ」という感じですね。

NAV倍率はどれくらい？

株価でいうPBRに近いイメージ。

一口当たりの価格　÷　一口当たりの純資産額
です。

資産計上のやり方で数字が変わるので、盲目的にみるのはダメですけど。
1以下なら割安と考えられています。

ＦＦＯ倍率はどれくらい？

株価でいうPERに近いイメージ。
不動産投資は減価償却ありきなので、キャッシュフローベースの数字です。

1口当たりのFFO　＝　FFO÷発行口数

FFO　=　当期純利益＋減価償却費＋（不動産売却損 – 不動産売却益）

NOI利回りはどれくらい？

営業利益率に近いイメージです。
不動産なので、業績に影響するのは次の3点が大きいです。

・いくらで買ったの
・維持費どの程度なの？
・空室率はどの程度なの？（ちゃんと稼働してるの？）

このあたりをざっくりと表してくれるのがNOI利回り
計算式を書いておくと

NOI利回り＝
[1年間の満室家賃収入 × (1-空室率) -1年間の維持管理経費)]
÷
(不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費)×100

スポンサーはしっかりしてる？

お金をまわしてなんぼの業界です。

不動産でのキャッシュショートはなかなかキツイ。
どの程度の資産規模で回しているのか
スポンサーはどこか

は確認しておきましょう。

東海道リート投資法人はどんな銘柄？

では2989の東海道リート投資法人がどんな銘柄なのかサラッと確認します

東海道リート投資法人の株主はヨシコン株式会社 (55%)
中部電力ミライズ株式会社 (10%)
木内建設株式会社 (5%)
静岡ガス株式会社 (5%)
株式会社静岡銀行 (5%)です。

物件取得額は310‰‰~

物件数は9棟です。

目標ポートフォリオは
■投資対象用途：総合型
■目標用途比率：
▼産業インフラセット（物流施設・オフィス・底地） 25%以上
▼生活インフラアセット（住宅・商業施設の底地） 25%以上
▼その他　10%以下

■投資対象地域：東海道地域中心
■目標地域比率
▼東海道地域等　90%以上（うち静岡県・愛知県・三重県　60%以上）
▼産業地域関連圏 10%以下
だそうです。

特色を引用しますと、こんなかんじ。

東海道エリアに重点投資する地方型REIT。静岡県を核とし愛知県・三重県の3県への投資比率を60%以上とする。スポンサーは、静岡を拠点とする不動産デベロッパーのヨシコン（ジャスダック上場）を中心に、東海道エリアを地盤とする9社から成る。投資対象は、物流施設・オフィスビル等の「産業インフラアセット」と、住宅・商業施設の底地等の「生活インフラアセット」の2つのタイプに区分する。上場時の資産規模は303億円、産業インフラアセット：生活インフラアセット＝33.5%：66.5%、旗艦物件は「浜松プラザ」の底地。（2021年6月22日時点）

不動産投信情報ポータル

東海道エリアに重点投資する地方型REIT。静岡県を核とし愛知県・三重県の3県への投資比率を60%以上とする。スポンサーは、静岡を拠点とする不動産デベロッパーのヨシコン（ジャスダック上場）を中心に、東海道エリアを地盤とする9社から成る。投資対象は、物流施設・オフィスビル等の「産業インフラアセット」と、住宅・商業施設の底地等の「生活インフラアセット」の2つのタイプに区分する。

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