2979ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人は高配当株投資としてオススメか調べる

2979のＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人
REIT、不動産投信の一つです。

「高配当株投資」と若干ことなるかもしれませんけれど。
私はREITへの投資はアリ！だと思っています。

「REIT買うなら不動産投資の方がよくない？」という方もおられるかもしれませんが・・

分散しやすい
小額からでもいける
物件管理の知識や実働が不要

という点から私はREIT推奨派です。
ヤケドしにくいんですね。

REITがどんなものかはわかってるよ、という方は銘柄情報まで飛ばしてください。

この銘柄アリだな！と思われたら、本投稿の下段にあるいいねボタンを押して頂きたいです。

ランキングに反映されます。

ざっくりとREITって何？

REITはReal Estate Investment Trustの略で「不動産投資信託」です。

出資者からお金を集めて
不動産を買って運用して
得られた利益を分配する

という仕組みです。

そして

収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからない

という特徴があるので、高配当になっているものが多いです。

株式投資と少し異なるのは「減価償却ありき」という点で、キャッシュの捉え方が少し独特です。
マンションを買ったりする部分が大きいためです。

初めての方のためのREITでおさえるポイント

個人的に一般的な財務諸表はベースに

次のあたりをおさえておけば、だいじょうぶかなぁと思います。

高配当株とおなじで「安定して稼ぎ続けてくれる？」かを考えましょう

どの地域でどのセクターに投資するの？

投資信託やETFでも「こんな投資をするよ」と目論見がありますよね

おなじくREITにも「お金はこう使うよ」と指針があります。
それが大体こんな感じ

総合型
オフィス
住居
商業施設
ホテル
物流施設

例えばCOVID19で「ホテルやオフィスは沈みがちだけど住居や物流施設はカタイ」という感じですね。

NAV倍率はどれくらい？

株価でいうPBRに近いイメージ。

一口当たりの価格　÷　一口当たりの純資産額
です。

資産計上のやり方で数字が変わるので、盲目的にみるのはダメですけど。
1以下なら割安と考えられています。

ＦＦＯ倍率はどれくらい？

株価でいうPERに近いイメージ。
不動産投資は減価償却ありきなので、キャッシュフローベースの数字です。

1口当たりのFFO　＝　FFO÷発行口数

FFO　=　当期純利益＋減価償却費＋（不動産売却損 – 不動産売却益）

NOI利回りはどれくらい？

営業利益率に近いイメージです。
不動産なので、業績に影響するのは次の3点が大きいです。

・いくらで買ったの
・維持費どの程度なの？
・空室率はどの程度なの？（ちゃんと稼働してるの？）

このあたりをざっくりと表してくれるのがNOI利回り
計算式を書いておくと

NOI利回り＝
[1年間の満室家賃収入 × (1-空室率) -1年間の維持管理経費)]
÷
(不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費)×100

スポンサーはしっかりしてる？

お金をまわしてなんぼの業界です。

不動産でのキャッシュショートはなかなかキツイ。
どの程度の資産規模で回しているのか
スポンサーはどこか

は確認しておきましょう。

ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人はどんな銘柄？

では2979のＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人がどんな銘柄なのかサラッと確認します

ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人の株主は住友商事株式会社 (100%)です。

物件取得額は1,211‰‰~

物件数は13棟です。

目標ポートフォリオは
■投資対象用途：物流施設特化型
■目標用途比率
▼物流不動産
80%以上
▼インダストリアル不動産
20%以下

■投資対象地域：全国主要都市
■目標地域比率
▼関東エリア・関西エリア
70%以上
▼その他地域
30%以下
だそうです。

特色を引用しますと、こんなかんじ。

住友商事をスポンサーとする物流施設REIT。住友商事が開発する物流施設「SOSiLA」シリーズに重点投資する。主要な投資対象は物流施設だが、ポートフォリオの20%以内でインダストリアル不動産（データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車両ヤード及び空港・港湾関連等施設）にも投資する。投資地域は、関東(東京・神奈川・千葉・埼玉・栃木・群馬)・関西(大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山・滋賀・三重)エリアで70％以上の投資比率とする。減価償却費の30％を目途とした継続的な利益超過分配によって、安定的な分配金水準を確保。JCRより「A+」の格付を取得。（2021年1月31日時点）

不動産投信情報ポータル

住友商事をスポンサーとする物流施設REIT。住友商事が開発する物流施設「SOSiLA」シリーズに重点投資する。主要な投資対象は物流施設だが、ポートフォリオの20%以内でインダストリアル不動産にも投資する。上場時のポートフォリオは物流施設5物件、産業施設の底地2件、資産規模は765億円。旗艦物件である「SOSiLA横浜港北」はポートフォリオの32%を占める。上場時にJCRより「A+」の格付を取得済。

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