3453ケネディクス商業リート投資法人は高配当株投資としてオススメか調べる

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3453のケネディクス商業リート投資法人
REIT、不動産投信の一つです。

「高配当株投資」と若干ことなるかもしれませんけれど。
私はREITへの投資はアリ！だと思っています。

「REIT買うなら不動産投資の方がよくない？」という方もおられるかもしれませんが・・

分散しやすい
小額からでもいける
物件管理の知識や実働が不要

という点から私はREIT推奨派です。
ヤケドしにくいんですね。

REITがどんなものかはわかってるよ、という方は銘柄情報まで飛ばしてください。

この銘柄アリだな！と思われたら、本投稿の下段にあるいいねボタンを押して頂きたいです。

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ざっくりとREITって何？

REITはReal Estate Investment Trustの略で「不動産投資信託」です。

出資者からお金を集めて
不動産を買って運用して
得られた利益を分配する

という仕組みです。

そして

収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからない

という特徴があるので、高配当になっているものが多いです。

株式投資と少し異なるのは「減価償却ありき」という点で、キャッシュの捉え方が少し独特です。
マンションを買ったりする部分が大きいためです。

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初めての方のためのREITでおさえるポイント

個人的に一般的な財務諸表はベースに

次のあたりをおさえておけば、だいじょうぶかなぁと思います。

高配当株とおなじで「安定して稼ぎ続けてくれる？」かを考えましょう

どの地域でどのセクターに投資するの？

投資信託やETFでも「こんな投資をするよ」と目論見がありますよね

おなじくREITにも「お金はこう使うよ」と指針があります。
それが大体こんな感じ

総合型
オフィス
住居
商業施設
ホテル
物流施設

例えばCOVID19で「ホテルやオフィスは沈みがちだけど住居や物流施設はカタイ」という感じですね。

NAV倍率はどれくらい？

株価でいうPBRに近いイメージ。

一口当たりの価格　÷　一口当たりの純資産額
です。

資産計上のやり方で数字が変わるので、盲目的にみるのはダメですけど。
1以下なら割安と考えられています。

ＦＦＯ倍率はどれくらい？

株価でいうPERに近いイメージ。
不動産投資は減価償却ありきなので、キャッシュフローベースの数字です。

1口当たりのFFO　＝　FFO÷発行口数

FFO　=　当期純利益 ＋ 減価償却費 ＋ （不動産売却損 – 不動産売却益）

NOI利回りはどれくらい？

営業利益率に近いイメージです。
不動産なので、業績に影響するのは次の3点が大きいです。

・いくらで買ったの
・維持費どの程度なの？
・空室率はどの程度なの？（ちゃんと稼働してるの？）

このあたりをざっくりと表してくれるのがNOI利回り
計算式を書いておくと

NOI利回り＝
[1年間の満室家賃収入 × (1-空室率) -1年間の維持管理経費)]
÷
(不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費)×100

スポンサーはしっかりしてる？

お金をまわしてなんぼの業界です。

不動産でのキャッシュショートはなかなかキツイ。
どの程度の資産規模で回しているのか
スポンサーはどこか

は確認しておきましょう。

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ケネディクス商業リート投資法人はどんな銘柄？

では3453のケネディクス商業リート投資法人がどんな銘柄なのかサラッと確認します

ケネディクス商業リート投資法人の株主はケネディクス株式会社 (100%)です。

物件取得額は2,536‰­‰~

物件数は68棟です。

目標ポートフォリオは
■投資対象用途：商業施設特化型
■目標用途比率
▼生活密着型商業施設　80%以上
▼その他投資対象商業施設　20%以下
▼物流施設　20%以下

■投資対象地域：全国
■目標地域比率：四大都市圏中心（首都圏、名古屋圏、大阪圏、福岡圏）
だそうです。

特色を引用しますと、こんなかんじ。

ケネディクスをスポンサーとするJ-REIT。食品スーパーや専門店といったEコマースの影響を受けにくく来店頻度の高い生活密着型商業施設を主要投資対象とし、他の商業施設REITとの差別化を図る。2018年6月に中規模クラスの物流施設も投資対象に追加した。資産規模は2,100億円、投資エリアは四大都市圏とするが、首都圏が約42％を占めて最大。保有物件の約8割について固定賃料契約を結んでおり、安定的に収益を獲得している。またJCRから「A+」という格付を取得している。旗艦物件は「フルルガーデン八千代」。物流施設の取得や、物件入替え、保有物件のリニューアルによる収益改善によって、今後2年以内に巡航ベースの1口当たり分配金6,500円を目指す。＜2019年1月31日時点＞

不動産投信情報ポータル

ケネディクスをスポンサーとする商業施設特化型J-REIT。保有物件の約8割について固定賃料契約を結んでおり、安定的に収益を獲得している。またJCRから「A+」という格付を取得している。

Yahooファイナンス

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営業収益の推移

本業がしっかりうまくいっているかの確認です。

日付 営業収益
2015/09 5103060000
2016/03 5541050000
2016/09 6374160000
2017/03 6430610000
2017/09 7803510000
2018/03 8126330000
2018/09 8577120000
2019/03 8415160000
2019/09 8609520000
2020/03 8291520000
2020/09 8398630000
2021/03 8717910000
2021/09 9576100000
2022/03 10254600000
2023/03 9135000000
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当期純利益の推移

建物の減価償却の踏まえて利益が出ているのか確認します。

日付 当期純利益
2015/09 1933270000
2016/03 2427910000
2016/09 2518590000
2017/03 2552920000
2017/09 3104520000
2018/03 3175800000
2018/09 3197850000
2019/03 3283730000
2019/09 3287870000
2020/03 3498560000
2020/09 3504730000
2021/03 3798640000
2021/09 4261240000
2022/03 4127000000
2023/03 3779000000
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資産の推移

REITは建物等の原資が商売のタネです。

日付 純資産
2015/09 59790270000
2016/03 80034630000
2016/09 96739760000
2017/03 96823530000
2017/09 116516560000
2018/03 116585100000
2018/09 116729570000
2019/03 116505560000
2019/09 116386440000
2020/03 124450850000
2020/09 124308860000
2021/03 124701890000
2021/09 137052820000
2022/03 137354000000
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フリーキャッシュフローの推移

施設購入等、大きなお金が動くことの多い業界なので判断が難しいですが
やはりちゃんと現金黒字になっていてもらえる方が安心です。

フリーキャッシュフロー ＝ 営業キャッシュフロー － 投資キャッシュフロー　です。

日付 フリーキャッシュ・フロー
2015/09 -87841100000
2016/03 -33724410000
2016/09 -23927480000
2017/03 -1790140000
2017/09 -37096660000
2018/03 4170450000
2018/09 -3524470000
2019/03 3243350000
2019/09 15159490000
2020/03 -21755590000
2020/09 4603220000
2021/03 3935950000
2021/09 -13659330000
2022/03 3187000000
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配当総額の推移

REITは税制面から剰余金をほとんど配当に回すことが多いです。
上述までの収入や資産の結果がこちらです。

資産を増やして、配当の総額も順調に増えていってほしいところです。

日付 剰余金の配当
2016/03 1933200000
2016/09 2427770000
2017/03 2487380000
2017/09 2553280000
2018/03 3104580000
2018/09 3175660000
2019/03 3198000000
2019/09 3116260000
2020/03 3169060000
2020/09 3498550000
2021/03 3361820000
2021/09 3798810000
2022/03 4234750000
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REITを考える外部リンク

ケネディクス商業リート投資法人の公式サイトはこちら

NAV倍率やNOI利回り、REIT全般については

不動産投信情報ポータル

こちらがとても使いやすくまとまっていてオススメです。

過去の数字の流れをもっと深くみたければ

ＩＲバンクさんの銘柄決算ページ

こちらが良いです。

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