3476の投資法人みらい
REIT、不動産投信の一つです。
「高配当株投資」と若干ことなるかもしれませんけれど。
私はREITへの投資はアリ！だと思っています。
「REIT買うなら不動産投資の方がよくない？」という方もおられるかもしれませんが・・
分散しやすい
小額からでもいける
物件管理の知識や実働が不要
という点から私はREIT推奨派です。
ヤケドしにくいんですね。
REITがどんなものかはわかってるよ、という方は銘柄情報まで飛ばしてください。
この銘柄アリだな！と思われたら、本投稿の下段にあるいいねボタンを押して頂きたいです。
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ざっくりとREITって何？
REITはReal Estate Investment Trustの略で「不動産投資信託」です。
出資者からお金を集めて
不動産を買って運用して
得られた利益を分配する
という仕組みです。
そして
収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからない
という特徴があるので、高配当になっているものが多いです。
株式投資と少し異なるのは「減価償却ありき」という点で、キャッシュの捉え方が少し独特です。
マンションを買ったりする部分が大きいためです。
初めての方のためのREITでおさえるポイント
個人的に一般的な財務諸表はベースに
次のあたりをおさえておけば、だいじょうぶかなぁと思います。
高配当株とおなじで「安定して稼ぎ続けてくれる？」かを考えましょう
どの地域でどのセクターに投資するの？
投資信託やETFでも「こんな投資をするよ」と目論見がありますよね
おなじくREITにも「お金はこう使うよ」と指針があります。
それが大体こんな感じ
総合型
オフィス
住居
商業施設
ホテル
物流施設
例えばCOVID19で「ホテルやオフィスは沈みがちだけど住居や物流施設はカタイ」という感じですね。
NAV倍率はどれくらい？
株価でいうPBRに近いイメージ。
一口当たりの価格 ÷ 一口当たりの純資産額
です。
資産計上のやり方で数字が変わるので、盲目的にみるのはダメですけど。
1以下なら割安と考えられています。
ＦＦＯ倍率はどれくらい？
株価でいうPERに近いイメージ。
不動産投資は減価償却ありきなので、キャッシュフローベースの数字です。
1口当たりのFFO ＝ FFO÷発行口数
FFO = 当期純利益 ＋ 減価償却費 ＋ （不動産売却損 – 不動産売却益）
NOI利回りはどれくらい？
営業利益率に近いイメージです。
不動産なので、業績に影響するのは次の3点が大きいです。
・いくらで買ったの
・維持費どの程度なの？
・空室率はどの程度なの？（ちゃんと稼働してるの？）
このあたりをざっくりと表してくれるのがNOI利回り
計算式を書いておくと
NOI利回り＝
[1年間の満室家賃収入 × (1-空室率) -1年間の維持管理経費)]
÷
(不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費)×100
スポンサーはしっかりしてる？
お金をまわしてなんぼの業界です。
不動産でのキャッシュショートはなかなかキツイ。
どの程度の資産規模で回しているのか
スポンサーはどこか
は確認しておきましょう。
投資法人みらいはどんな銘柄？
では3476の投資法人みらいがどんな銘柄なのかサラッと確認します
投資法人みらいの株主は三井物産アセットマネジメント・ホールディングス株式会社 (50%)
株式会社イデラ・キャピタルマネジメント (50%)です。
物件取得額は1,646‰‰~
物件数は38棟です。
目標ポートフォリオは
■投資対象用途：総合型
■目標用途比率
▼コアアセット（稼働率80%以上）
オフィスビル・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設
IPO時100%（但し、資産規模5,000億円時80%以上）
▼グロースアセット
ヘルスケア施設・病院・教育施設・インダストリアル不動産・インフラ施設・観光施設・森林・海外不動産他
IPO時0%（但し、資産規模5,000億円時20%以下）
■投資対象地域：全国主要都市
■目標地域比率
▼三大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）中心
だそうです。
特色を引用しますと、こんなかんじ。
総合商社の三井物産と2001年創業の不動産投資会社イデラキャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT。取得対象としてオフィスや商業施設といった従来型の資産の他、取得後に収益性の向上を目指すコアプラスアセットや、インダストリアル不動産及び教育施設といったニュータイプアセットの取得も進めている。2016年12月上場後3回増資を行い、コロナ禍においてポートフォリオのディフェンシブ性を高める物件入替を実施した結果、現在の資産規模は1,539億円、用途別ではオフィス55％、商業施設19％、ホテル17％、その他9％とポートフォリオの拡大及び分散に注力した。旗艦物件は「川崎テックセンター」。また格付けについてはJCRから「A+」を取得している。現在はコロナ発生後に公表した「みらいリバイバルプラン」の完遂に向けて、ホテルのセットアップオフィスへのコンバージョン案件や、コアプラスアセット「ミ・ナーラ（奈良県）」の再リニューアルに注力している＜2021年3月時点＞
総合商社の三井物産と2001年創業の不動産投資会社イデラキャピタルをスポンサーとする総合型J-REIT。取得対象としてオフィスや商業施設といった従来型の資産の他、取得後に収益性の向上を目指すコアプラスアセットや、インダストリアル不動産及び教育施設といったニュータイプアセットの取得も進めている。2016年12月上場後3回増資を行い、コロナ禍においてポートフォリオのディフェンシブ性を高める物件入替を実施した結果、現在の資産規模は1539億円、用途別ではオフィス55％、商業施設19％、ホテル17％、その他9％とポートフォリオの拡大及び分散に注力した。旗艦物件は「川崎テックセンター」。また格付けについてはJCRから「A+」を取得している。現在はコロナ発生後に公表した「みらいリバイバルプラン」の完遂に向けて、ホテルのセットアップオフィスへのコンバージョン案件や、コアプラスアセット「ミ・ナーラ（奈良県）」の再リニューアルに注力している
営業収益の推移
本業がしっかりうまくいっているかの確認です。
| 日付 | 営業収益 |
|---|---|
| 2017/04 | 2395190000 |
| 2017/10 | 3375350000 |
| 2018/04 | 3958030000 |
| 2018/10 | 4417290000 |
| 2019/04 | 4959340000 |
| 2019/10 | 5340140000 |
| 2020/04 | 5448590000 |
| 2020/10 | 5367140000 |
| 2021/04 | 4973910000 |
| 2021/10 | 5113780000 |
| 2022/10 | 5366000000 |
当期純利益の推移
建物の減価償却の踏まえて利益が出ているのか確認します。
| 日付 | 当期純利益 |
|---|---|
| 2016/10 | -78370000 |
| 2017/04 | 1036250000 |
| 2017/10 | 1520060000 |
| 2018/04 | 1706030000 |
| 2018/10 | 1922400000 |
| 2019/04 | 2271530000 |
| 2019/10 | 2472870000 |
| 2020/04 | 2594440000 |
| 2020/10 | 2376540000 |
| 2021/04 | 2072620000 |
| 2021/10 | 2143060000 |
| 2022/10 | 2275000000 |
資産の推移
REITは建物等の原資が商売のタネです。
| 日付 | 純資産 |
|---|---|
| 2016/10 | 71620000 |
| 2017/04 | 52633890000 |
| 2017/10 | 53293310000 |
| 2018/04 | 53536850000 |
| 2018/10 | 61590480000 |
| 2019/04 | 70854300000 |
| 2019/10 | 70925720000 |
| 2020/04 | 75572660000 |
| 2020/10 | 75428390000 |
| 2021/04 | 75110330000 |
| 2021/10 | 75308610000 |
フリーキャッシュフローの推移
施設購入等、大きなお金が動くことの多い業界なので判断が難しいですが
やはりちゃんと現金黒字になっていてもらえる方が安心です。
フリーキャッシュフロー ＝ 営業キャッシュフロー － 投資キャッシュフロー です。
| 日付 | フリーキャッシュ・フロー |
|---|---|
| 2016/10 | -82630000 |
| 2017/04 | -98971730000 |
| 2017/10 | -10677300000 |
| 2018/04 | 7725080000 |
| 2018/10 | -12455570000 |
| 2019/04 | -18644050000 |
| 2019/10 | 5194920000 |
| 2020/04 | -7637740000 |
| 2020/10 | 5473970000 |
| 2021/04 | -822160000 |
| 2021/10 | 1514690000 |
配当総額の推移
REITは税制面から剰余金をほとんど配当に回すことが多いです。
上述までの収入や資産の結果がこちらです。
資産を増やして、配当の総額も順調に増えていってほしいところです。
| 日付 | 剰余金の配当 |
|---|---|
| 2017/10 | 741420000 |
| 2018/04 | 1520150000 |
| 2018/10 | 1705800000 |
| 2019/04 | 1922640000 |
| 2019/10 | 1779740000 |
| 2020/04 | 2342400000 |
| 2020/10 | 2594750000 |
| 2021/04 | 2375340000 |
| 2021/10 | 2057850000 |
REITを考える外部リンク
投資法人みらいの公式サイトはこちら
NAV倍率やNOI利回り、REIT全般については
こちらがとても使いやすくまとまっていてオススメです。
過去の数字の流れをもっと深くみたければ
こちらが良いです。
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