8958グローバル・ワン不動産投資法人は高配当株投資としてオススメか調べる

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8958のグローバル・ワン不動産投資法人
REIT、不動産投信の一つです。

「高配当株投資」と若干ことなるかもしれませんけれど。
私はREITへの投資はアリ!だと思っています。

「REIT買うなら不動産投資の方がよくない?」という方もおられるかもしれませんが・・

分散しやすい
小額からでもいける
物件管理の知識や実働が不要

という点から私はREIT推奨派です。
ヤケドしにくいんですね。

REITがどんなものかはわかってるよ、という方は銘柄情報まで飛ばしてください。

この銘柄アリだな!と思われたら、本投稿の下段にあるいいねボタンを押して頂きたいです。

ランキングに反映されます。

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ざっくりとREITって何?

REITはReal Estate Investment Trustの略で「不動産投資信託」です。

出資者からお金を集めて
不動産を買って運用して
得られた利益を分配する

という仕組みです。

そして

収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからない

という特徴があるので、高配当になっているものが多いです。

株式投資と少し異なるのは「減価償却ありき」という点で、キャッシュの捉え方が少し独特です。
マンションを買ったりする部分が大きいためです。

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初めての方のためのREITでおさえるポイント

個人的に一般的な財務諸表はベースに

次のあたりをおさえておけば、だいじょうぶかなぁと思います。

高配当株とおなじで「安定して稼ぎ続けてくれる?」かを考えましょう

どの地域でどのセクターに投資するの?

投資信託やETFでも「こんな投資をするよ」と目論見がありますよね

おなじくREITにも「お金はこう使うよ」と指針があります。
それが大体こんな感じ

総合型
オフィス
住居
商業施設
ホテル
物流施設

例えばCOVID19で「ホテルやオフィスは沈みがちだけど住居や物流施設はカタイ」という感じですね。

NAV倍率はどれくらい?

株価でいうPBRに近いイメージ。

一口当たりの価格 ÷ 一口当たりの純資産額
です。

資産計上のやり方で数字が変わるので、盲目的にみるのはダメですけど。
1以下なら割安と考えられています。

FFO倍率はどれくらい?

株価でいうPERに近いイメージ。
不動産投資は減価償却ありきなので、キャッシュフローベースの数字です。

1口当たりのFFO = FFO÷発行口数

FFO = 当期純利益 + 減価償却費 + (不動産売却損 – 不動産売却益)

NOI利回りはどれくらい?

営業利益率に近いイメージです。
不動産なので、業績に影響するのは次の3点が大きいです。

・いくらで買ったの
・維持費どの程度なの?
・空室率はどの程度なの?(ちゃんと稼働してるの?)

このあたりをざっくりと表してくれるのがNOI利回り
計算式を書いておくと

NOI利回り=
[1年間の満室家賃収入 × (1-空室率) -1年間の維持管理経費)]
÷
(不動産の購入価格+不動産の購入にかかる諸経費)×100

スポンサーはしっかりしてる?

お金をまわしてなんぼの業界です。

不動産でのキャッシュショートはなかなかキツイ。
どの程度の資産規模で回しているのか
スポンサーはどこか

は確認しておきましょう。

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グローバル・ワン不動産投資法人はどんな銘柄?

では8958のグローバル・ワン不動産投資法人がどんな銘柄なのかサラッと確認します

グローバル・ワン不動産投資法人の株主は明治安田生命保険相互会社 (10%)
近畿日本鉄道株式会社 (10%)
森ビル株式会社 (10%)
株式会社三菱東京UFJ銀行 (5%)
三菱UFJ信託銀行株式会社 (5%)です。

物件取得額は1,912‰­‰~

物件数は11棟です。

目標ポートフォリオは
■投資対象用途:オフィスビル特化型
■目標用途比率:オフィスビル100%
■投資対象地域:全国主要都市(三大都市圏中心)
■目標地域比率:定めず
だそうです。

特色を引用しますと、こんなかんじ。

明治安田生命、三菱UFJフィナンシャル・グループ、近鉄グループをスポンサーとするオフィス特化型J-REIT。特に駅近、築浅、大型のオフィス物件にフォーカスした厳選投資の方針を採っており、規模拡大よりも質を重視する。2021年3月末のポートフォリオは東京圏の物件が9割超を占める他、「最寄駅に直結又は徒歩5分以内」の物件による構成比率は100%となっている。またJCRから「AA-」という高格付を取得している。旗艦物件は「楽天クリムゾンハウス青山」(取得額350億円)。当面の分配金目標として、マーケット賃料とのギャップ解消による賃料増額や、物件入替えによって、1口当たり2,250円を目指す。<2021年3月時点>

不動産投信情報ポータル

明治安田生命、三菱UFJフィナンシャル・グループ、近鉄グループをスポンサーとするオフィス特化型J-REIT。特に駅近、築浅、大型のオフィス物件にフォーカスした厳選投資の方針を採っており、規模拡大よりも質を重視する。2021年3月末のポートフォリオは東京圏の物件が9割超を占める他、「最寄駅に直結又は徒歩5分以内」の物件による構成比率は100%となっている。JCRから「AA-」という高格付を取得している。

Yahooファイナンス

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営業収益の推移

本業がしっかりうまくいっているかの確認です。

日付 営業収益
2008/09 5098580000
2009/03 4868030000
2009/09 4814510000
2010/03 4826760000
2010/09 4220080000
2011/03 3962740000
2011/09 4087500000
2012/03 4331030000
2012/09 4288770000
2013/03 4491380000
2013/09 4393450000
2014/03 6296410000
2014/09 3981770000
2015/03 5265550000
2015/09 3893340000
2016/03 4076270000
2016/09 4435720000
2017/03 4424630000
2017/09 5140980000
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当期純利益の推移

建物の減価償却の踏まえて利益が出ているのか確認します。

日付 当期純利益
2008/09 2130010000
2009/03 2026890000
2009/09 1989950000
2010/03 2022770000
2010/09 1370350000
2011/03 1142550000
2011/09 1082120000
2012/03 1347090000
2012/09 1273040000
2013/03 1403400000
2013/09 1286900000
2014/03 2079470000
2014/09 1173160000
2015/03 2085430000
2015/09 928010000
2016/03 1075470000
2016/09 1425780000
2017/03 1452440000
2017/09 1760660000
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資産の推移

REITは建物等の原資が商売のタネです。

日付 純資産
2008/09 77156350000
2009/03 77053290000
2009/09 77016280000
2010/03 77049120000
2010/09 76396690000
2011/03 76168880000
2011/09 76108460000
2012/03 76373470000
2012/09 76299420000
2013/03 76429750000
2013/09 76313250000
2014/03 77105800000
2014/09 76402500000
2015/03 77314860000
2015/09 76362430000
2016/03 76412900000
2016/09 76743720000
2017/03 76770380000
2017/09 87995070000
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フリーキャッシュフローの推移

施設購入等、大きなお金が動くことの多い業界なので判断が難しいですが
やはりちゃんと現金黒字になっていてもらえる方が安心です。

フリーキャッシュフロー = 営業キャッシュフロー - 投資キャッシュフロー です。

日付 フリーキャッシュ・フロー
2008/09 5262570000
2009/03 2757300000
2009/09 2702760000
2010/03 1418800000
2010/09 1156210000
2011/03 -17015440000
2011/09 2121390000
2012/03 1974230000
2012/09 1902860000
2013/03 -6783180000
2013/09 2132800000
2014/03 4916950000
2014/09 -17651190000
2015/03 7833730000
2015/09 762900000
2016/03 2188230000
2016/09 2258150000
2017/03 -19952960000
2017/09 3121560000
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配当総額の推移

REITは税制面から剰余金をほとんど配当に回すことが多いです。
上述までの収入や資産の結果がこちらです。

資産を増やして、配当の総額も順調に増えていってほしいところです。

日付 剰余金の配当
2008/09 5653820000
2009/03 2129950000
2009/09 2026950000
2010/03 0
2010/09 0
2011/03 0
2011/09 0
2012/03 0
2012/09 0
2013/03 0
2013/09 1403400000
2014/03 1286920000
2014/09 1876460000
2015/03 1173070000
2015/09 1880440000
2016/03 1025000000
2016/09 1094970000
2017/03 1425780000
2017/09 1452330000
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REITを考える外部リンク

グローバル・ワン不動産投資法人の公式サイトはこちら

NAV倍率やNOI利回り、REIT全般については

不動産投信情報ポータル

こちらがとても使いやすくまとまっていてオススメです。

過去の数字の流れをもっと深くみたければ

IRバンクさんの銘柄決算ページ

こちらが良いです。

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