8955日本プライムリアルティ投資法人は高配当株投資としてオススメか調べる

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8955の日本プライムリアルティ投資法人
REIT、不動産投信の一つです。

「高配当株投資」と若干ことなるかもしれませんけれど。
私はREITへの投資はアリ!だと思っています。

「REIT買うなら不動産投資の方がよくない?」という方もおられるかもしれませんが・・

分散しやすい
小額からでもいける
物件管理の知識や実働が不要

という点から私はREIT推奨派です。
ヤケドしにくいんですね。

REITがどんなものかはわかってるよ、という方は銘柄情報まで飛ばしてください。

この銘柄アリだな!と思われたら、本投稿の下段にあるいいねボタンを押して頂きたいです。

ランキングに反映されます。

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ざっくりとREITって何?

REITはReal Estate Investment Trustの略で「不動産投資信託」です。

出資者からお金を集めて
不動産を買って運用して
得られた利益を分配する

という仕組みです。

そして

収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからない

という特徴があるので、高配当になっているものが多いです。

株式投資と少し異なるのは「減価償却ありき」という点で、キャッシュの捉え方が少し独特です。
マンションを買ったりする部分が大きいためです。

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初めての方のためのREITでおさえるポイント

個人的に一般的な財務諸表はベースに

次のあたりをおさえておけば、だいじょうぶかなぁと思います。

高配当株とおなじで「安定して稼ぎ続けてくれる?」かを考えましょう

どの地域でどのセクターに投資するの?

投資信託やETFでも「こんな投資をするよ」と目論見がありますよね

おなじくREITにも「お金はこう使うよ」と指針があります。
それが大体こんな感じ

総合型
オフィス
住居
商業施設
ホテル
物流施設

例えばCOVID19で「ホテルやオフィスは沈みがちだけど住居や物流施設はカタイ」という感じですね。

NAV倍率はどれくらい?

株価でいうPBRに近いイメージ。

一口当たりの価格 ÷ 一口当たりの純資産額
です。

資産計上のやり方で数字が変わるので、盲目的にみるのはダメですけど。
1以下なら割安と考えられています。

FFO倍率はどれくらい?

株価でいうPERに近いイメージ。
不動産投資は減価償却ありきなので、キャッシュフローベースの数字です。

1口当たりのFFO = FFO÷発行口数

FFO = 当期純利益 + 減価償却費 + (不動産売却損 – 不動産売却益)

NOI利回りはどれくらい?

営業利益率に近いイメージです。
不動産なので、業績に影響するのは次の3点が大きいです。

・いくらで買ったの
・維持費どの程度なの?
・空室率はどの程度なの?(ちゃんと稼働してるの?)

このあたりをざっくりと表してくれるのがNOI利回り
計算式を書いておくと

NOI利回り=
[1年間の満室家賃収入 × (1-空室率) -1年間の維持管理経費)]
÷
(不動産の購入価格+不動産の購入にかかる諸経費)×100

スポンサーはしっかりしてる?

お金をまわしてなんぼの業界です。

不動産でのキャッシュショートはなかなかキツイ。
どの程度の資産規模で回しているのか
スポンサーはどこか

は確認しておきましょう。

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日本プライムリアルティ投資法人はどんな銘柄?

では8955の日本プライムリアルティ投資法人がどんな銘柄なのかサラッと確認します

日本プライムリアルティ投資法人の株主は東京建物株式会社 (75%)
安田不動産株式会社 (10%)
大成建設株式会社 (10%)
明治安田生命保険相互会社 (5%)です。

物件取得額は4,962‰­‰~

物件数は67棟です。

目標ポートフォリオは
■投資対象用途:複合型(オフィス中心+都市型商業施設等)
■目標用途比率
▼オフィスビル
70%-90%
▼都市型商業施設等(商業施設+ホテル)
10%-30%
■投資対象地域:全国主要都市(地域分散型)
■目標地域比率
▼首都圏
東京都心・東京周辺部
80%-90%
▼地方
上記以外の地域
10%-20%
だそうです。

特色を引用しますと、こんなかんじ。

不動産デベロッパーの東京建物をメインスポンサーとする複合型REIT。2002年に5番目のREITとして上場した古参銘柄。資産規模は4,848億円(2021/12末時点)。ポートフォリオは東京オフィスを中心に、繁華性の高い商業施設なども組み入れ。オフィスが約8割と都市型商業施設が約2割という構成。JCRから「AA」、R&Iから「AA-」という高格付を取得。MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への組入れ銘柄。<2022年4月末時点>

不動産投信情報ポータル

不動産デベロッパーの東京建物をメインスポンサーとする複合型REIT。2002年に5番目のREITとして上場した古参銘柄。資産規模は4848億円(2021/12末時点)。ポートフォリオは東京オフィスを中心に、繁華性の高い商業施設なども組み入れ。オフィスが約8割と都市型商業施設が約2割という構成。JCRから「AA」、R&Iから「AA-」という高格付を取得。MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への組入れ銘柄。

Yahooファイナンス

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営業収益の推移

本業がしっかりうまくいっているかの確認です。

日付 営業収益
2008/06 10830940000
2008/12 11171670000
2009/06 14330560000
2009/12 11493470000
2010/06 12314800000
2010/12 11870000000
2011/06 11529620000
2011/12 11772760000
2012/06 12345900000
2012/12 12963530000
2013/06 13278810000
2013/12 13591650000
2014/06 13734190000
2014/12 13902840000
2015/06 14251820000
2015/12 14105380000
2016/06 14246690000
2016/12 15105750000
2017/06 15118170000
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当期純利益の推移

建物の減価償却の踏まえて利益が出ているのか確認します。

日付 当期純利益
2008/06 4451220000
2008/12 4432500000
2009/06 2331910000
2009/12 4332860000
2010/06 4963860000
2010/12 4039280000
2011/06 4010720000
2011/12 4200380000
2012/06 4596680000
2012/12 5025720000
2013/06 4974760000
2013/12 4954030000
2014/06 5072960000
2014/12 5238670000
2015/06 5603070000
2015/12 5749670000
2016/06 5896720000
2016/12 6152790000
2017/06 6867400000
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資産の推移

REITは建物等の原資が商売のタネです。

日付 純資産
2008/06 161177010000
2008/12 161158270000
2009/06 159057680000
2009/12 161058660000
2010/06 176303780000
2010/12 175502520000
2011/06 175452050000
2011/12 175640570000
2012/06 176035910000
2012/12 197168600000
2013/06 197116650000
2013/12 197095110000
2014/06 197213130000
2014/12 197378050000
2015/06 216092910000
2015/12 216238800000
2016/06 216384200000
2016/12 216639000000
2017/06 238611100000
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フリーキャッシュフローの推移

施設購入等、大きなお金が動くことの多い業界なので判断が難しいですが
やはりちゃんと現金黒字になっていてもらえる方が安心です。

フリーキャッシュフロー = 営業キャッシュフロー - 投資キャッシュフロー です。

日付 フリーキャッシュ・フロー
2008/06 -17305200000
2008/12 -350870000
2009/06 -16108860000
2009/12 -5033350000
2010/06 -14482030000
2010/12 -4107900000
2011/06 5627520000
2011/12 2157950000
2012/06 -29994840000
2012/12 -6097090000
2013/06 898940000
2013/12 -410680000
2014/06 6999880000
2014/12 5579280000
2015/06 3174380000
2015/12 6038730000
2016/06 6995830000
2016/12 -3380190000
2017/06 -6373550000
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REITを考える外部リンク

日本プライムリアルティ投資法人の公式サイトはこちら

NAV倍率やNOI利回り、REIT全般については

不動産投信情報ポータル

こちらがとても使いやすくまとまっていてオススメです。

過去の数字の流れをもっと深くみたければ

IRバンクさんの銘柄決算ページ

こちらが良いです。

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